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张家港城南商业广场
前期市场定位以及物业发展建议报告;;报告要解决的问题;报告思路;;商业地产深度思考!;一、项目与城市的协调发展 ;二、必须遵循开发一般规律 ;二、必须遵循开发一般规律 ;三、重视项目整体经营 ;三、重视项目整体经营 ;三、重视项目整体经营 ;三、重视项目整体经营 ;四、突破经营管理瓶颈 ;五、构建价值增值体系 ;五、构建价值增值体系 ;综合经营程度;区域性大商业有长期投资前景
一般用3~5年时间便可进入最佳经营期,并可保持10年左右,此时价值最大。
之后则须进行重新装修,价值降低
“运用之妙,存乎一心”,善于把握相关因素及其排列组合的艺术,就可以使商业地产项目更具增值潜力 ;“搞地产卖完就是硬道理”的想法存在很大问题
尤其作为商业地产开发商,这种提法、想法和做法都是不合适的
商业地产除要看是否有投资者把物业买走以外,更重要的是看他的后续经营管理
投资商业地产的人得到商业物业后,要有责任感。 ;本项目的开发也是由多个环节组成
开发、销售、经营、管理,是一个链条 ;不得不思考
什么优势能使本项目在市场竞争环境中立足? ;七、商家的选择要具有科学性,了解商家需求 ;八、零售商业面临的问题参考 ;八、零售商业面临的问题参考 ;;市场情况分析;宏观市场分析;社会消费品零售总额达821亿元,比2000年增长了1.4倍,年均增长18.7%;
城乡居民购买力不断增强,消费结构升级明显加快,形成了以汽车、住宅、IT相关产品为主的新的消费热点;
全市私家车拥有量已突破30万辆大关,约为南京、无锡的总和;
贸易业经营形式发生巨大变革,超级市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展;
假日休闲娱乐消费逐渐成为新的消费时尚,假日消费为零售市场带来了巨大商机,成为“十五”时期一道新的亮丽的风景线。;;;2006年无锡国民经济持续快速发展。全市实现地区生产总值2805亿元,按可比价格计算,比上年增长15.1%;
私营个体企业20.74万户,从业人员110.99万人,注册资金1150.84亿元,分别增长21.0%、28.2%和30.2%。私营个体企业实现增加值1210.39亿元,占全市总量的43.2%,完成工业总产值3602.18亿元,实现社会消费品零售总额351.55亿元,上缴税金108.04亿元。私营个体固定资产投入495.91亿元,增长40.8%;
社会消费品零售总额824.11亿元,增长16.3%,其中,城市消费品零售额695.49亿元,增长17.6%;农村消费品零售额128.63亿元,增长9.7%;
居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资25602元,增长15.7%。市区城市居民人均可支配收入16005元,同比增长17.8%。农民人均纯收入8004元,增长12.5%。
; 让我看看你的城市,我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。
——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁 ;印象张家港;张家港社会经济及房地产分析;;张家港:商业大片争相上演 ;;步行街业态整体分析;消费者分析;目前核心商圈整体分析;张家港楼市经过近4年的发展,住宅地产已经突破了原来单楼独幢的简单模式,智能化物业管理,高档小区配套,景观营造等都达到了同类城市中上水平。
由于港城商业项目原本开发较少,加上住宅地产的发展也带动了商业地产的快速发展的因素,从原先投资住宅底商到目前投资专业商业地产,张家港的商业地产正进入一个全新的壮大期间。 ;港城地产发展所处阶段
从人均GDP与宏观经济增长率来判断港城房地产所处发展阶段。
库兹涅茨《各国的经济增长》从人均GDP判断港城所处的经济发展阶段来看,2004年张家港人均GDP高达3630美元,按世界银行标准来衡量,张家港房产市场现处于高速增长期(800-4000美元),并向平稳增长期进行过渡,而港城目前宏观经济增长为18.5%,大于8%,房地产发展应处于高速发展阶段,综合考虑张家港房产起步晚,前两年房产呈跳跃式发展的因素,基本判断张家港房产发展正处于高速发展向平稳增长的过渡期。 ;;外地在张家港市推广的商业地产也有扬州高邮的江苏(中国)纺织服装城,苏州渭塘的中国珍珠(宝石)城,无锡的禾嘉国际酒店式公寓,?扬州的五亭龙国际玩具礼品城等数个之多。;;;;;;结合项目的思考;;项目再分析;周边环境分析;物业分析;;B、劣势(W) ;D、威胁(T) ;物业类型分析;SHOPPING MALL简称MALL,与购物中心、商业街不能等同,美国对MALL的诠释是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”,由开发商开发建设、统一管理的商业设施,它拥有大型核心店、多样化商业街和宽广的停车场,能满足消费者的购物需求
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