资源税类土地增值税.pptxVIP

任务八 资源税类——土地增值税;土地增值税;二、 土地增值税基本要素规定;1．以继承、赠与方式转让房地产 房地产继承不纳土地增值税。房地产赠与符合下列条件时不纳土地增值税：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 ;4．房地产交换 属于土地增值税征税范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关和实，可以免征土地增值税。 5．以房地产进行投资、联营暂免征税。 6．合作建房 对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征税。建成后转让的，应征收土地增值税。;（二）纳税人 是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物\及其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。;（三）税率;（四） 税收优惠;三、土地增值税的计算与征收;应注意：1.当纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 ;2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。同时，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。;(二）计算;【例】2004年10月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入5100万元，公司按规定交纳了有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为510万元，投入的房地产开发成本为1550万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元 (能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明)，???按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，营业税率5%，城建税率7%，教育费附加税率3%，印花税率5‰。试计算该公司应纳土地增值税额。;[分析] 按税法规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本和房地产开发费用金额之和的20%加计扣除。;④与转让房地产有关的税金=5100×5%×（1+7%+3%） = 280.5(万元) ⑤加计扣除=(510+1550) ×20%=412(万元) ⑥扣除项目金额合计=510+1550+213+280.5+412 =2965.5(万元) ;(3)土地增值额=5100-2965.5=2134.5(万元) (4)土地增值额占扣除项目比例=2134.5\2965.5×100% =72% 适用税率为40%，速算扣除率为5%。 (5)应纳土地增值税额=2134.5×40%-2965.5×5% =705.53(万元);（三）征收管理 纳税人应自转让房地产合同签定之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。1月-211月-21Wednesday, January 20, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。00:35:2100:35:2100:351/20/2021 12:35:21 AM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。1月-2100:35:2100:35Jan-2120-Jan-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。00:35:2100:35:2100:35Wednesday, January 20, 2021 13、志不立，天下无可成之事。1月-211月-2100:35:2100:35:21January 20, 2