非住宅物业管理行业分析.docxVIP

非住宅物业管理行业分析 ? ? 非住宅物业管理行业潜力巨大, 但目前格局分散. 估算2030年全国非住宅物业管理面积将达113亿平, 对应基础服务收入规模1.1万亿元, 分别较18年+81%、+129%. 随着中国消费升级、产业升级等因素将推动品质型商办物管增量需求增加, 并存量改造后有望成为新的服务对象. 近几年国家大力提倡后勤社会化, 并对地方审计加强监管等措施, 促使政府机其后勤服务逐步市场化, 有望推动机构类物管业务的快速发展. 非住宅物业面对单一大业主, 重定价能力强, 中长期利润率更稳定, 并且机构类物业的定义有望扩围至城市市政服务等更为广义的概念, 将物业管理的边界从小区拓展至社区乃至城市. ? ? 一、在管面积的不同涵义 ? ? 住宅物业管理公司的基础服务和增值服务区分非常明显, 基础服务一般就是保安、保洁、保修、保绿这“四保”. 而且, 住宅物业管理公司从入场开始, 物业管理费就相对恒定. 尽管也有提价的情况, 但不会将某一类业务独立出来收费（例如不会专门收保洁费）. ? ? 增值服务作为独立的收费单元存在, 但增值服务往往是基于良好的基础服务, 不饱满的员工工作时间和含糊的共有部分产权来实现的. 总体来看, 住宅物业管理公司的规模基础就是在管面积, 在管面积的扩大一定意味着营业收入的扩大. 而且, 住宅物业管理公司的在管面积, 普遍会提前一些年锁定, 即先有“储备面积”, 后有在管面积. ? ? 物业管理公司披露的在管面积及市值比较 ? ? 物业管理公司披露的合约面积及市值比较 ? ? 但是在非住宅物业管理领域, 在管面积的涵义其实和住宅有根本不同. 投资者对于非住宅物业管理公司在管面积的认识, 也应该和住宅物业管理公司有根本的区别. ? ? 一方面, 非住宅领域业务形态多元, 不同业态之间区别极大. 有些公共设施比如公园涉及到水面管理, 机场涉及到机坪清洁, 其面积的意义可比较性较低. 当然不同形态之间物业费的区别也是巨大的. ? ? 另一方面, 即使是同类型物业, 非住宅单位面积贡献的收入也不尽相同. 与住宅物业管理“包干式”不同的是, 非住宅物业的管理的服务往往是“菜单式”的, 甚至会出现不同物业管理公司服务同一个项目, 提供不同类别服务的案例. 当然如果物业管理公司服务得到业主好评, 服务类型也会不断增加, 比如从最初的保安、保洁增加到绿化、餐饮、会议室 ? ? 管理、接待、会议等. 有可能存在一部分在管面积单位贡献的收入极低的情况, 但也可能出现在管面积不增长, 收入迅猛增长的情况. 实际上, 很多“菜单式”服务是可以不断叠加的. 一些业主在初期委托物业管理公司提供保安服务, 后期就会增加保洁服务的需求. ? ? 新大正管理的不同类别项目收费单价区别较大单位：个, 万平米, 元/平米/月 ? ? 而且, 非住宅物业管理公司少涉及储备面积的概念（当然也有）. 这是因为预售合同关于前期物业管理服务, 往往是针对商品住宅而言. 非住宅物业管理公司的在管面积并不能说不重要, 只不过这一面积未必和收入增长完全同步, 而可能明显领先于收入增长. ? ? 例如, 截至2019年6月, 中航物业全国物业管理项目613个, 管理面积7,634万平方米, 同比增长37%. 而在2019年上半年, 公司物业板块收入20亿元, 同比仅增长21.2%. ? ? 二、项目续约率和盈利能力不同 ? ? 住宅物业的续约, 相对是容易的. 一方面, 前期物业管理合同可能长期持续, 很多物业管理公司所管理项目业委会成立的比例, 也不过是30%以内. 另一方面, 住宅物业项目的单盘亏损概率会大一些, 尽管企业也可以退出亏损项目, 但提价毕竟只是最近几年才在很少一部分项目出现的. ? ? 非住宅物业续约的难度会更大, 单一业主或较少业主更替物业管理合同提供方的可能性更大. 但是, 非住宅物业提价也相对容易（只不过只能提升到维持较低净利润率的水平）, 因为单一业主（或少量业主）更容易意识到成本的确刚性提升, 提价势在必行. ? ? 一些机构类物业管理公司的毛利率及分部毛利率 ? ? 新大正的撤场率和新签率 ? ? 绿城服务的退出率及退出面积占比 ? ? 招商物业不同业态的续约率 ? ? 中航物业不同业态的续约率 ? ? 三、长期住宅物业潜力更大, 短期非住宅物业弹性更大 ? ? 毫无疑问, 无论中国的房屋总面积有多少, 住宅总归是其最核心组成部分. 从国家统计局公布的经济普查数据看, 物业管理行业在过去15年间, 取得了快速发展, 就业人数、净资产和收入分别增长3.4倍、7.7倍和12.3倍. 其中, 住宅物业管理公司占了大部分. 历年经济普查中, 物业管理行业的主要指标 年份 法人单位（万） 就业