房地产市场研究与调研方法.pptx

【策划基础培训课程】房地产市场研究与调研方法课前思考为什么要做市场研究？能够解决哪些问题？意义更彻底了解房地产市场的变化趋势和规律，把握市场发展方向。寻找项目潜在市场机会及市场需求，制定产品规划。为项目推售、推广等营销策略提供参考与建议。加深对开发商产品战略的了解，对尚未形成产品系的开发商，帮助其建立产品体系。……项目可研支持、项目定位支持、前期策略参考、营销执行参考……目录一、成都市房地产市场概况二、市场研究与调研方法成都市城区概况超大型城市1.武侯区2.高新区3.锦江区4.成华区5.青羊区6.金牛区面积：12390平方公里人口：1417万（2013年）常住人口：1435万（2013年）九区六县四县市十区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、龙泉驿区、温江区、新都区、青白江六县：双流县、郫县、蒲江县、大邑县、金堂县、新津县四代管县级市：都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市交通发达公路：12条国家高速公路、13个客运中心铁路：成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线交汇，北站、东站、南站3个火车站地铁：已规划18条线，建成通车2条线高铁：西成、成贵、成渝、成兰、成绵乐、达成、成灌、成雅成都市房地产市场成交特征 | 按月份成都市房地产市场成交特征 | 按方向成都市房地产市场成交特征 | 按行政区成都市房地产市场成交特征 | 按环线成都市房地产市场成交特征 | 按类型成都市房地产市场成交特征 | 按面积成都市房地产市场成交特征 | 按均价成都市房地产市场成交特征 | 按总价成都市房地产市场供销存特征 | 按月度目录一、成都市房地产市场概况二、市场研究与调研方法主要内容一：什么是房地产市场研究与调研？二：房地产市场调研的内容？三：市场调研的方法及流程四：市场调研操作经验第一部分 什么是房地产市场研究与调研房地产市场研究与调研 | 定义房地产市场研究： 就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地对房地产市场方面的各种情报资料进行分析，获得解决问题的过程。房地产市场调研： 通过对相关的市场信息调查、收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测的过程。需要运用多种调查方法来获得信息。房地产市场研究与调研 | 特征内容广泛宏观市场、中观市场、微观市场客户背景、客户行为、客户需求针对性强 营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析；房地产项目调研对地域性、时效性要求高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。方法多样电话调研、实地调研、网络调研、座谈会、问卷等。第二部分 房地产市场调研的内容房地产市场研究与调研 | 基本内容认知市场特点预判市场发展潜力目的城市概况分析市场特征研究未来走势目的整体市场寻求市场共性锁定竞争半径目的区域市场寻求市场机会点寻找潜在客户群目的竞争市场房地产市场研究与调研 | 基本内容认知市场特点预判市场发展潜力目的城市概况分析市场特征研究未来走势目的整体市场寻求市场共性锁定竞争半径目的区域市场寻求市场机会点寻找潜在客户群目的竞争市场城市概况 | 内容分解城市规划经济水平城市概况历史人文人口状况产业支撑城市概况 | 规划创造区位价值，指导地产开发调研内容：与项目相关的各项规划城市、区域规划新城规划、旧城改造规划功能区规划产业、商业网点规划交通规划城市概况 | 经济了解当地经济发展水平、房地产开发水平GDP增速与房地产发展的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展人均GDP与房地产发展的关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）8001000010000～3000030000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型城市概况 | 经济房地产市场预警预报指标体系项目异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1