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深圳城市更新分享 本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 ? Copyright Centaline Group, 2011 title of this report | 1 Part 1 深圳城市更新背景 ? Copyright Centaline Group, 2011 title of this report | 2 深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间 深圳市土地利用情况（平方千米） 59, 3% 国内外大都市开发强度对比 ? ? 上海开发强度 36.5% 北京开发强度 20% ? ? 储备用地 建设用地 1020, 51% 917, 46% 大巴黎开发强度 21% 大伦敦为 23.7% 东京开发强度 29.4% 香港开发强度 21% 深圳开发强度 46% ? ? ? 生态用地 ? ? 深圳土地面积相当于北京的八分之一，天津的六分 之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一 ? ? 2014 年深圳 计划供应 建设用地 17.5 平方千米 新增 建设用地 5 平方千米 安排 存量 建设用地 12.5 平方千米 向存量要发展空间是必然选择 ? Copyright Centaline Group, 2011 title of this report | 3 深圳市沿革与土地管理政策的变化 深圳市行政区划沿革 土地管理政策变化 ... 1979 ? … ? 深圳市建市，第二年成立 经济特区 ... ? 开启“土地有偿使用”制度，第一份土地出租 协议，东湖丽苑 ? … 1992 ? 特区内城市化，撤县建 区，宝安、龙岗区设立， 授特区立法权 ? 特区外龙岗、宝安区城市 化 ... ? 特区扩容 ? 特区内土地全部国有化； 93 年，将新成立的宝 安、龙岗两区纳入市级统一管理 2004 ? 宝安、龙岗两区土地理论上转地国有，成为中 国第一个无农村的城市 ... ? 2012 年开始新一轮土地改革 2009 ? Copyright Centaline Group, 2011 title of this report | 4 二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺 乏 一区两法 “一市两法”造成特区内外执法标准不 一，给深圳的行政管理、司法以及公民 权益保障带来诸多困扰 医疗 医疗资源大都分布在“关内”，“关 外”数量与质量远不如关内 交通 地铁、公交等城市的“生命线”急需完 善，只有“缩短”内外的距离，才能让 内外的融合没有障碍 关内欧洲 关外非州 教育 学校大都分布在“关内”，“关外”不 仅学校资源相对匮乏，教学质量也在一 定程度上存在差距 治安 区域相对比较偏僻，治安问题惹人担忧 基础设施 市政、道路、供水、商业、金融等 ? Copyright Centaline Group, 2011 title of this report | 5 二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题 城市化历史遗留问题 国有土地 城市规划建设区 合法用地 1992 、 2004 两次城市化 划定用地红线： 红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地 非农建设用地： 指标不能落实 其中，工商用地：每人 200 平米；宅基地每户 100 平 米；公共设施用地：每户 200 平米； 征地返还用地： 不能落实 拆迁安置用地： 不能落实 集体土地 城市规划建设区外 非法用地 违法建筑问题 违法建筑面积高达 4.05 亿平方米，占深圳市总建筑 面积的 49% ； 390 平方千米 2001 ， 2004 ， 2009 ， 2014 四次违法建筑处理 ? Copyright Centaline Group, 2011 title of this report | 6 游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权 蛇口工业区 南油开发区 华侨城 福田保税区 盐田港 10.85 平方公里 23.01 平方公里 12 平方公里 1.35 平方公里 0.97 平方公里 1979 1984 1985 1991 1985 1998 年收回以上成片开发区的规划国土管理权，由市 规划国土部门实施统一管理。对成片开发区原划定 的用地范围不变、原土地收