世联郑州江泰置业京广南路项目整体策划报告.pptxVIP

郑州江泰置业京广南路项目整体定位与物业发展建议;项目研究的工作阶段划分;整体规划及分期构思;本项目所在南区板块为老城区边缘，非政府规划的主导方向，南区的价值定位较为模糊;区域的通达性较好，但昭示形象较差，消费者的心理认知度较低;本项目辐射10分钟车程的交通圈内，集聚了大量的商贸批发、物流市场;本项目规模较小、地价较高、内部无资源，且内部拆迁问题将会影响项目的规划与分期;项目紧邻京广路、通达性和昭示性较好，但周边区域配套较少，且档次较低;考虑到本项目周边的相邻建筑关系，在规划时重点考虑南向住宅的退距问题;二线省会商贸城市、老城区边缘、产业圈核心、小规模高容积率住宅开发项目;整体规划及分期构思;开发商目标以及世联对目标的理解;我们通过金字塔结构来分析核心问题;按照业内较为保守的观点，本项目的盈利能力远远达不到期望??标;我们在思考，有无其他的操作思路……高容积率、高品质、小户型项目的溢价模式;深圳御景华城——在周边竞争异常激烈的情况下，定位豪宅，颠覆小户价值评判标准;深圳白金假日公寓——通过给客户超额实惠附送，突破区域内原有的价格壁垒;深圳星河世纪——转换为商务公寓功能，通过高容积率的产品分摊地价、实现更高价值;北京锋尚国际公寓——通过符合客户价值的科技创新，重新建立了价值体系;通过拟合分析，本项目可选择产品创新的溢价模式，但需要思考在规划技术上面临的问题;本项目核心问题分解;整体规划及分期构思;市场价值研判;货币从紧是宏观调控的利器，短期来看没有松动的迹象;12月份新政的市场影响开始显现，连续三个月成交量极速下滑，市场进入调整期;3、4月份给出楼市回暖的信号，量增价挺，显示出刚性需求的释放;3月南区蔚蓝港湾和5月升龙国际中心的热销看出，客户置业心理正在逐渐放弃观望;开发商资金链条绷紧，沉着应对、集体发力救市，采用优惠等变相方式促进销售;如何看待郑州短期内（2-3年）房地产市场大势的变化？;从中原城市群规划来看，伴随着中原城市群的崛起，郑州的首位度将得到全力提升;郑州缺乏规模性工业支撑，无法提供稳定的房地产市场需求，但周边县市可提供巨大的需求面;在北扩东移的发展战略下，郑州已经迈进了郊区化发展的阶段，客户对边缘化置业的抗性降低;土地出让紧缩导致地价上涨，但开发商手中屯有大量土地，具有很大不确定性;城中村改造将在2008年集中放量，未来3环以内将进入城中村改造时代，掀起主城区战场;在其他二线省会城市土地流拍的背景下，郑州地价不断抬高，显现开发商对市场预期良好;从房价看，房价属于成本型，开发商通过大幅降价实现快速回现的空间不大;从置业目的来看，房地产市场比较健康，单纯把房地产作为价格投机的客户很少;从成交客户构成来看，周边县市客户购买成为主流，有效地支撑了市场;从客户经济能力看，人均可支配收入的飞速增长成为市场的重要支撑;销售人员与专业人士对未来预期乐观；消费者预期转变，不再看淡房市;世联认为郑州房地产市场在未来2-3年将会稳健向上，并具有如下特征;市场价值研判;城市外扩的主要格局——东区和北区是城市发展的最主要的方向;郑东新区的发展受到政府强势推动，高起点规划，是郑州未来的城市中心;良好的发展前景吸引了众多知名开发商进入，开发水平高，而且也是郑州的开发热点 ;北区凭借优良的自然、人文环境迅速发展，打造成为郑州的“后花园”;依托生态和人文资源，接受中心城区辐射，成为新兴的中高端住宅板块;依托完善的配套及浓厚的生活氛围，形成了以地缘性客户为主的中低端住宅板块;依托便捷交通及城市向东发展的带动，城市化发展快速，形成新兴中高端城市住宅板块;区域价值比较——从现状看，南区板块整体价值不具备竞争上的优势;对项目的影响1——规避竞争劣势，挖掘潜在机会;片区客户——内生性强，商贸批发市场和周边原住民具有较强的购买力;片区项目——起步晚，水平低，但品牌开发商的多年运作，价值被逐步挖掘;片区发展——受益于城中村改造和京广路拓宽， 片区价值将逐步“升级”;;市场价值研判;整体市场客户构成变化小，主流客户来源、年龄结构没有明显改变;传统的郑州人置业有强烈的区域情结；南区在置业观念中基本被遗忘;南区客户群的主要特征分析;我们将南区客户群按照收入层级和来源地划分，然后再进一步梳理南区客户的行为特征;周边商贸批发市场的生意人客户，可以细分为老板及其主管，不包括打工者;南部商圈稳步发展培养了大批正在成长的生意人，构成了南区置业的主要需求面;周边商贸批发市场生意人的置业敏感点;年富力强，在当地有一定工作和生活圈层的新郑州人客户细分;新郑州人不同于老郑州人，也不同于外来地市人，对区域抗性较小;随着郑州城市化和中心区房价的高企，年富力强的新郑州人越来越倾向于边缘化置业;周边县市客户成为郑州市场的主力客户群体，且置业有一定的区域倾向;周边县市（新密、登封等）有较强经