XXXX长兴置和缤悦壹街区项目定位、业态规划及经济分析.pptxVIP

长兴置和·缤悦壹街区 项目定位、业态规划及经济分析;地块背景研究;长兴是一个“三省通衢”的交通枢纽。长兴北与江苏宜兴、西与安徽广德接壤，有“三省通衢”之称，交通区位优势得天独厚。境内有杭宁、申苏浙皖、杭长、申嘉湖四条高速，宣杭、杭牛、新长三条铁路，104和318两条国道和一条长湖申航道，与上海、杭州、南京等大城市均在2小时最佳交通圈内。 穿境而过的杭宁高铁正在建设之中，计划在2012年10月进行联调联试。建成后长兴到杭州和南京的时间将缩短到半小时左右。杭宁高铁全长248公??，设计时速为350公里。其中浙江段分别有新长兴站、湖州南站、德清站、杭州东站等站。;;;;长兴历年二产和三产快速稳步增长，增长率均在10%以上。 长兴第二产业的核心产品：服装、水泥、电池。;;;地块背景研究;主城区商圈：县级核心商圈 基于城市传统的发展脉络及高度聚集的人口，主城区商业由多点式集中商业体和组团式社区商业网络构成，发展形成一个业态复合度高、品牌优势突出、商业聚集度高、特色显著的城市核心商圈。 龙山新城商圈：县级新兴商圈 以高档商贸业、行政办公、旅游休闲、高尚居住组合的新城。 开发区商圈：服务于产业、办公客群为主的配套商业 目前浙江省唯一一家县域国家级开发区，以“机械/汽配”、“电子/电器”、“新能源/新材料”、“纺织/服装”等产业为主要发展方向。 ;;;;商圈呈现多极化。 老城区以绿城长兴广场为商业中心，龙山新城以浙北大厦和浙北商业广场为中心，开发区的商业中心区将在利时广场一带。 新兴商圈的品牌层次和业态的复合性和规模性在提升。 从老城区到龙山新城，购物业态的品牌层级在提升，业态的丰富性在提高（餐饮、休闲功能更加强），连锁型餐饮品牌开始进驻，外来品牌对于长兴城市的消费力的认可度在提升，这有利于本项目后期的招商。 开发区商圈消费客群的层级将进一步提升。 开发区相比其他商圈，存在较多的娱乐会所和星级酒店等高档商务消费场所。随着明珠路及中央大道写字楼、商住楼及商品房的开发，未来区域人口结构中，高档商品房业主、Offic办公人群数量及比例将显著提升，消费质地将进一步改善。;地块背景研究;;;;;;;地块背景研究;;;;地块背景研究;;;地块背景研究;;;3F业态规划;5F业态规划;;;项目商业展示：精品餐饮;项目商业展示：精品经济酒店;项目商业展示：商务衍生零售、展示及服务;项目商业展示：多元化餐饮;项目商业展示：都市休闲;项目商业展示：其他零售及服务;地块背景研究;;;;;方案一分析结论： 2#3#楼缓慢销售去化，获得总销额为7600万的销售收益。;;Thanks！;附件.1;;集中式商业——中百一店;大润发位于人民中路和长海路交汇处的东北角，共3层，营业面积约15000平方米 ，于2010年10月开业。其中1层为商店街，入驻品牌有味千拉面、大娘水饺、宝岛眼镜等连锁品牌商家，2-3层为超市。 大润发处于老城区核心地段，依靠周边庞大的人口消费基数，经营状况不错。;长兴轻纺国际贸易城位于海兴路1号，总占地面积35万平方米，分两期开发，已完成一期项目。一期市场共有三层写字楼式商铺650余套，前期市场定位—为长兴轻纺产业提供贸易平台，但目前整个轻纺城内入驻的商家基本以汽车配件、装璜、维修、二手车交易为主。 轻纺城内的美食街餐饮店大部分转作办公用房。据企业员工了解，轻纺城的工作人员大多为周边居民，餐饮消费需求不强，美食街现有的都是特色店，如陈记龙虾、驴肉馆，其余基本都被淘汰。外街沿面有一大批大型餐饮店，一般请客吃饭都去那边。;县前西街特色餐饮街是位水木花都以北，沿县前西街的一条以农家乐为主的餐饮街，以本地菜系为主，经营面积大多在500方以上，装修风格多样化。 据商家了解，目前餐饮街大多以家庭聚会、朋友聚餐功能居多，目的性消费为主，大多消费者看重其方便的停车位及私密性。;茶文化街是皇家湾名邸沿滨河大道的社区商业街，西靠长兴护城河，“长兴 十佳茶楼”中的4家位于此处。 茶楼位于底商的二层，一层则以生活类购物、银行/宾馆等服务类业态为主，沿河布置露天老人棋牌娱乐区。;;童装街街是沿西鱼巷的社区商业街，服装店面位于底商一层，面积在10-30方左右，本地品牌为主。据商家了解，目前童装街的店面租金在8-10元/天/平米左右，经营状况尚可。;解放路服装街是沿解放路的社区商业街，服装店面位于底商一层，以连锁品牌为主，如森马、美特斯邦威、李宁等，偏中档，消费群体多为年轻人。 据个体老板了解，目前整条街连锁品牌相对较多，折扣力度较大，导致自主品牌生存压力较大。;时尚女人街是沿新世界路的社区商业街，服装店面位于底商一层，以本地品牌为主，2层多为茶楼、美容美发业态。 据商家了解，目前新世界时尚女人街处于品牌更替阶段，部分自有品牌因无法承受高额租金逐渐被淘汰，新入驻以连锁品牌居多，