公园的商业发展模式研究.pptxVIP

公园的商业发展模式研究;研究过程需要解决的关键问题;研究思路;解析公园商业;[公园商业典型特点] ;通过分析国内外大量公园商业案例，我们得出公园商业开发模式六大维度;分析维度解析;公园商业开发维度解析一;对项目借鉴意义;公园商业开发维度解析二;对项目借鉴意义;公园商业开发维度解析三;对于通常以房地产而非泛地产开发为主营业务的开发商来讲，公园商业采取升级型的开发模式，主题明确、特色鲜明，是较为合理的开发策略。;对项目借鉴意义;泛地产主导的公园商业，通常属于“造城”范畴，以旅游地产、影视地产、文化地产等为主题打造，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里，其在开发模式、开发策略、盈利策略上已经与普通地产开发有明显区别。 地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。 龙湖动步公园的土地获取模式及盈利策略值得借鉴。 ;项目的辐射距离与项目资源禀赋、品牌打造、定位方向有很大关系，较为知名的旅游地产项目，辐射距离与消费时间都较长，容易打造多业态发展模式。 对于项目先天资源禀赋不是很强，并非旅游主题的公园商业来讲，其辐射距离一般不会以城际定义，通常为城市级或区域级的，消费时间也不过1天，这对于物业发展定位有很大影响。 部分城市内部，具备独特文化特征的公园商业项目，由于知名度较高，辐射距离较长，但消费时间却不长，如成都的宽窄巷子。;成都宽窄巷子;对项目借鉴意义;公园商业开发维度解析六;通过公园商业开发模式六大维度的分析;公园商业项目维度解析;根据对项目开发模式6大维度的综合分析，我们认为公园商业项目的开发模式为：;开发模式在各个开发阶段需解决的问题;拿地策略问题研判; 第十二条 规划部门应当会同城市园林绿化主管部门划定公园保护范围，并实施控制管理。公园保护范 围内建（构）筑物的体量、色彩及建筑风格等应当与公园景观相协调，不得影响公园内的植物生长。 第十四条 城市规划区范围内公园建设项目的规划设计方案，由市城市园林绿化主管部门审查，报市建 设、规划管理部门审批，其园林景点建设、园林小品建筑、景区道路系统等规划设计方案，由市城市 园林绿化主管部门审批。城市规划区范围以外的公园建设项目的规划设计方案由区、县（自治县、市） 城市园林绿化主管部门审查，建设、规划管理部门审批。 第十六条 综合性公园绿化用地面积应不低于其陆地面积的百分之八十，建筑面积不超过其总 面积的百分之三；其他类型的公园按国家公园设计规范标准执行。  ; 第二十条 任何单位和个人不得侵占公园绿地，不得以出租、合作、合资或者其他方式，将公园绿地改 作他用。 第二十二条 因城市规划确需改变或调整公园绿地性质和范围的，城市规划区范围内必须经市城市园林、 规划、土地管理部门同意后，报市人民政府批准；城市规划区范围以外的经区、县（自治县、市）城市 园林、规划、土地管理部门同意，报同级人民政府批准，并报市城市园林绿化主管部门备案。 占用公园绿地应依法予以补偿并供给土地，用于公园建设。 第二十六条 单位和个人在公园内举办大型游乐、展览等活动，应征得公园管理机构和城市园林绿化主管 部门及公安等部门的同意，并依法办理有关手续。  ;通过公园的投入建设，获取更多商业指标的政策壁垒解读;拿地策略问题研判;策略一;策略二;策略三;项目定位研判;定位原则;服务于开发商企业战略，服务于项目报建;定位理念选择;公园商业定位;;Lifestyle;民俗文化;功能定位;项目档次定位;客户群体定位;业态定位 ——餐饮;业态定位 ——休闲娱乐;业态定位 ——购物零售;产品研发建议;公园商业整体建筑风格;建筑产品塑造要点;建筑规划建议;入口处的精神雕塑，用以标示项目形象;利用公园资源，充分借景;街区内部开放的环境，并充分造景;THANKS