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5 物业权属法律规定 5.1 物权与物业权属5.2 物业相邻权5.3 物业权属登记5.4 物业产籍管理掌握1、基本概念物权、物业权属、相邻关系、房屋登记、物业产籍2、问答题（1）物权和物业权属有哪些种类？（2）相邻关系的特征及处理原则？（3）《物权法》中确定了哪些相邻关系？熟悉（1）如何理解物权和物业权属的特征。（2）房屋权属登记有哪些种类？（3）为什么要进行房屋权属登记？5.1　物权与物业权属【案例1】我国物权法第一案落槌，当事人房屋产权得到保护。原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。5．1　物权与物业权属分析：长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生效后，刘莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法，与“法不溯及既往”原则并不冲突。综上，依照物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规定，尽管被告刘莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是，法院判令刘莎腾退房屋并赔偿租金损失。5．1　物权与物业权属《物权法》39条：所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。64条：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。242条：占有人因使用占有的不动产或动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。243条：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以要求返还原物及其孽息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。5.1.1 物权的概念和特征1．物权的概念物权，根据物权法规定，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。5.1.1 物权的概念和特征2．物权的种类（1）自物权和他物权 （2）动产物权与不动产物权（3）完全物权与限制物权5.1.1 物权的概念和特征（1）自物权和他物权 自物权是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他物权又分为用益物权与担保物权。用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，形式有承包经营权、土地使用权等。担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置权。5.1.1 物权的概念和特征（2）动产物权与不动产物权这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。 5.1.1 物权的概念和特征（3）完全物权与限制物权这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的区分。完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权；而限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担。用益物权和担保物权属于限制物权。5.1.1 物权的概念和特征3．物权的特征（1）物权是绝对权（2）物权以物为客体（3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容（4）物权具有排他性（5）物业具有法定性（6）物权具有追及权和优先权效力（7）物权的设立必须公示 5.1.2 物业权属的概念和分类 1．物业权属概念物业权属是指物业权利在主体上的归属状态，即物业权利为谁所有，物业权利与权利主体之间的关系。物业权属即不动产权属，也称房屋权属。物业权属在我国实行的是房地合一的原则，土地权属状况与房屋权属状况是一致的。房屋的权利人必须是房屋占用范围内土地的权利人，土地的权利人也必须是地上房屋的权利人。5.1.2物业权属的概念和分类 2．物业权属的种类（1）土地所有权和土地使用权。（2）房屋所有权和房屋使用权（3）物业相邻权5.2　相邻关系 【案例2】 新建建筑影响采光、通风怎么办2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。当时，在他的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但对生活并不构成影响。后来，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先生的窗户，致使王先生无法开窗通风，影响了王先生的采光。王先生起诉要求甲公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失300000元。 5