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借地市场和借地规制 ——近代日本市街地的土地所有与借地 潮川信久灌川信久，北海道大学名誉教授、早稻田大学研究生院法务研究科教 东京大学法学博士。著伦海波伦海波，中南财经政法大学博士后研究人员，法学博士。 灌川信久，北海道大学名誉教授、早稻田大学研究生院法务研究科教 东京大学法学博士。 伦海波，中南财经政法大学博士后研究人员，法学博士。 一、 弓I言 二、 我国借地的历史 三、 借地机制与定期借地的将来 、《借地法》的自由化 五、小结 一、引言 土地利用有两种形式，利用人利用自己所有的土地和利用 人利用从他人处租赁的土地。究竟哪一种更多,在不同国家, 或即使在同一国家的不同地域和时代，都有不同。从战前到战 后20世纪60年代，日本城市地域中为修建或所有建筑物而租 赁土地的非常多。例如在1948年，东京、大阪、横滨、神户、札 幌等城市中，市街地建筑物的60%?80%修建于他人土地之 上，建筑物所有人拥有宅基地的不过20% ~40%。 为获得建筑物所有权而设定的土地利用权，有债权性的承 租权和物权性的地上权（实际上地上权的情形非常少），两者统 称为借地权，该土地称为借地，该承租人称为借地人。这种借地 权由民法的特别法提供特别保护，重要的包括两个方面:第一, lis借地权对抗力的扩大。根据民法规定，借地人登记了承租权或地上权的，该借地权可 以对抗第三人（第605条）。但是，如果地主厌恶