试论物业管理前期介入的作用及其优点.pdfVIP

浅谈物业管理前期介入的作用及其优点 序论：在传统的做法中，人们常把物业开发建设看成是发展商、设计 院和施工单位的事，发展商委托设计院作规划设计，绘制出图纸，然后又 委托施工单位建筑施工。但是往往等到房屋造好使用后，却常常出现这样 或那样的问题。有些情况是发展商没有注意物业区域的综合配套；有些情 况是设计单位在设计时未考虑到某些实际需要；有些情况是施工单位选用 材料不当以及施工中遗留下来的建筑质量问题等等。 本论： 一、物业管理前期介入的作用。 二、物业管理前期介入的优点。 结论 如何避免在物业开发建设过程中出现的问题，确保物业建设质量和使用功 能完善，除了发展商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严 格把关外，在当前物业市场不断完善的过程中，物业管理公司积极参与物 业开发建设的全过程是避免此类问题的一种有效措施。 浅谈物业管理前期介入的作用及其优点 目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理, 但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的 ,主要就建筑安装的后 期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定 的缺陷,仍然难以解决，开发商给物业管理带来的很多问题，例如：设计的 缺陷；选材的不合理；安装的不合理。现代高层建筑具有设计复杂,技术含 量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发 挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。而真正意义上 的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。 下面我将从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用及优 点。 一、物业管理前期介入的作用。 1、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实 施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管 理问题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设 计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面 考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和 后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和 功能布局上的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步 和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物 业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介 入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提 出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有 效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 例如，小区内道路如设计的是大理石路面，从日后业主的使用角度考 虑，建议开发企业采用沥青路面，这样做虽然成本上增加了许多，但是对 业主的使用来说是好处多多。大家知道，车行在沥青路面上，噪音很小， 到了业主休息的时候，采用沥青路面，基本上可以做到车行不扰民，如果 用石材做路面，业主就真的是千金难买一枕眠喽。还有，人们若是不甚摔 倒的话，沥青路面不易致伤，而石材路面因为表面硬度高往往会造成较为 严重的伤害，尤其是对小孩和老人。最后不得不提的是道路的维护，沥青 路面一次性投入大，但是日后的维护却是非常便利，哪里有缺损，那里铺 一下就可以了，这样就大大节省了日后道路养护的支出，为业主又省下了 一笔可能会支出的冤枉钱。 例如，2002年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1998 年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求产 生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员 对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统 进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲 临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、为更好 搞好大厦经营的角度提出一系列建议,并对项目进行补充和完善。这样,最 后做出的方案,一定会取得更好的效果。 2、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装 的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理 服务带来的缺憾。 物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面 对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工 程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多, 施工