商业及住宅项目前期物业管理服务拟采取的物业管理方式.doc

商业及住宅项目前期物业管理服务拟采取的物业管理方式 一、前期介入管理内容 （一）从后期物业管理的角度协助开发商完善以下工作 配套设施的完善。 水、电供应容量的控制与布置及第三路电源的合理配置。 安全保卫系统的完善。 垃圾处理的方式。 消防系统的设置。 电梯、扶梯系统设置。 停车场管理方案及设备配置。 通讯设施的容量预留。 智能化设施的选型、配置。 参加大型设备的招标、投标工作，协助确定购买合同相关条款。 （二）协助开发商参与工程监理的工作内容 参加各专业施工图纸交底会审，提出修改意见。 审查承建单位提供的材料和设备清单及所列的规格与质量是否与设计相符。 督促检查承建单位的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议。 检查工程施工进度，参与有关工程联系会议。 督促承建单位严格执行承包合同。 督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤。 参与检测工程质量，验收分部分项工程。 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确秩序装质量，提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。 参加现场大型设备的开箱检验工作。 提出遗漏工程项目的建议。 （三）物业管理前期介入软件建设的工作内容 以国家和政府有关行政管理部门制定颁布的法律、法规和规范性文件为依据，结合物业管理的实践，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。 制定物业管理内部管理制度。如：各级员工手册、员工岗位职责及考核指标体系、内部管理制度及服务规范等。 制定物业管理外部管理制度。如：委托管理合同、物业验收与接管标准、楼宇入伙手续文件、装修管理规定、商家及业主临时规约、商家及业主手册、商家及业主管理委员会章程等。 人员培训。 （四）配合销售工作 在销售过程中对商家及业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。 物业形象推广：售楼部服务形象、物业礼仪展示、样板房管理。 与商家及业主签订《商家及业主临时规约》。 （五）工程预验收、接管、成品保护工作 认真参与中间验收、检验，及时根据相关信息提出专业意见。 按上级要求，及时接管部分重要设施设备。 认真参与各成品保护工作，降低各相关方风险。 二、管理服务基本内容及要求 项 目 内 容 与 要 求 （一） 基 本 要 求 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 根据商家及业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 按合同约定规范使用住房专项维修资金。 每年至少1次征询商家及业主对物业服务的意见，综合满意率80%以上。 （二） 房 屋 管 理 对商业及住宅共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 根据商业及住宅实际使用年限，定期检查商业及住宅共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向商家及业主大会或者商家及业主委员会提出报告与建议，根据商家及业主大会的决定，组织维修。 每日巡查1次小区商业及住宅、共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 按照住宅装饰装修管理有关规定和商家及业主公约（商家及业主临时规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核商家及业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日抽查1次装修施工现场，发现影响商业及住宅外观、危及商业及住宅结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。 对违反规划私搭乱建和擅自改变商业及住宅用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各项目、栋、户和公共配套设施、场地有明显标志。 （三） 共用 设施 设备 维修 养护 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资