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 精品文库. 精品文库. ? ?欢迎下载_ ? ?欢迎下载_ . PAGE # 精品文库. 精品文库. -:-欢迎下载- -:-欢迎下载- - PAGE # B 1 Jx ■ ■ ■ ? ?、?综圮 I、-- 根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革” 专项行动工作任务及责任分工》的通知要求， 2011年4月份开始, 中国土地一级开发必须采取企业主导模式， 而不是以前的国资背景的 「土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示， 2010年中国土地 「出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。而2009 「年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示， 2009年土地开发 「成本大约占到土地出让总价款的 60%r右。 目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承 「包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承 「包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级 「开发的，规定利润不超过土地开发成本的 8%这种模式由于利润率 「不高并不受开发企业的欢迎。 利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。 土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分， 企业和政府米 取分成的模式，分成比例大多采取企业 70%^府30%也有6:4或者 5:5的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达 85%也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模 ■ ■ ■工9。 一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更 :大，周期更长，风险更高。不过仍然有不少房地产公司会选择这种模 :式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产 :二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。 ?二、土地一级开发定义 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范 .围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、 「拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 :内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条 .件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是 .按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要 :.求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础 〔设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开 「发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应 是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发 的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多 H「数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责 管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来 ?工…［做。 精品文库. 精品文库. ? ?欢迎下载_ ? ?欢迎下载_ ? - PAGE # 精品文库. 精品文库. -:-欢迎下载- -:-欢迎下载- PAGE # 〔三、土地 〔三、土地 -级开发项目的流程、工 （一）土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、 城市总体规 戈J、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国 :有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 （二）土地一级开发的程序 1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部 门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地 :储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包 .括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储 .备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、 .规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项 目土地一级开发的实施方案中土地、 产业政策、城市规划、建设资质、 「交通及环保等条件提出原则意见。 5、通过联审会的项目确定土地开发主体 （1）、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负 上…工责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并 : ：工组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理 U的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%以招标方 :式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级 -开发管理委托协议。 、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企 :业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手 纟卖并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润, 一润率不高于预计成本的8%通过招标方式确定开发企业后，土地储 「备