关于上盖物业的补充说明.pdfVIP

合肥华地国际合肥华地国际广场上盖物业补充说明广场上盖物业补充说明 合肥华地国际合肥华地国际广场上盖物业补充说明广场上盖物业补充说明 致：安徽华地置业有限公司 PRIVATE CONFIDENTIAL 上盖物业的发展方向 根据地块条件及规划指标 ，考虑到百米以上建筑暂不计容的因素，本项目预计可设置两幢上盖物业。 由于土地性质为商办 ，基于城市综合体以及高端购物中心的定位。上盖物业首选功能应为甲级写字楼。 对于写字楼市场环境的判断如下 ： 城市经济快速发展为写字楼市场提供了良好展基础。办公区域聚集特征愈发显 ， 发展空间发展空间 本项目位于政务区商务核心区的延伸带本项目位于政务区商务核心区的延伸带 ，，居住功能显居住功能显 ，，已交付写字楼入驻较低已交付写字楼入驻较低 ，， 缺乏代表性写字楼项目开启区域商务形象。 周边在建、拟建写字楼项目众多 ，仅本项目地块对面未来就有超过20万平方米写字 潜在竞争 楼上市 ，而周边5公里范围内市场未来供应预计超出50万平方米 ，市场压力巨大。 且部分项目定位相对较高。存在同质化竞争。 建 议 区域内中高端写字楼市场具备良好发展空间 ，但板块内竞争激烈，且面临其他成熟板块的客群分流。 把握市场机会 ，吸纳相对有限的高支付客群，控制市场风险，利用产品多样化，平衡整体收益与周期。 2 可选物业的筛选 LOFT 公寓式酒店 地块适宜程度 ：较高 地块适宜程度 ：较高 产品附加值相对较高 ，可满足创意类办公及个性化居住需要 定位为类住宅产品 ，符合区域功能环境，且规避政策限制 但在规划审批上存在一定困难 满足个性化及小户型的居住功能需要 ，兼顾投资价值 收益水平评价 ：较高 收益水平评价 ：一般 相对容易去化、售价一般略高于标准办公物业 多为投资产品、市场表现差异较大 ，售价略低于标准办公物业 协同效应体现 ：一般 协同效应体现 ：较高 入驻客户层次较难控制 ，对项目整体 品质提升有限 居住功能体现综合体形象 ，也与办公及商业的形成互动配套 SOHO 标准办公 地块适宜程度 ：较低 地块适宜程度 ：较高 现有同类产品较多 ，市场形象不佳 处于新兴城市功能板块 ，区域商务环境日益完善 产品定位介于商住之间 ，与本项目整体品质定位较为不符 交通条件优越 ，有利于吸引中高端企业客户入驻 收益水平评价 ：一般 收益水平评价 ：一般 多为投资产品 ，去化存在风险、售价低于标准办公物业 区域成熟后市场表现将显著改善 ，价格波动相对较小 协同效应体现 ：较低 协同效应体现 ：较高 商住两用的定位及投资属性对项目整体品质存在较大不利因素 充分树立项目高端的市场形象 ，城市综合体主要的组成部分 以超高层的高品质甲级写字楼作为本项目标志建筑。 以LOFT或公寓式酒店等目前市场去化率相对较高的特色产品 ，打造项目产异，完善综合体功能形象。