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以租代售对不动产经济的影响 摘要：十九大报告要求加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着四限时代的到来，房地产经济中“限购、限贷、限售、限价”让许多房地产开发商都陷入了发展困境。因此，在这一背景下，出现了一种新的买办房产经济——以租代售。租购并举、以租代售将是今后房地产市场良性发展的方向之一。针对这一新型房地产，本文主要从其优势与弊端出发，对其风险进行分析，进一步探讨以租代售的新型房地产对房产经济的影响。 关键词：以租代售;新型房地产;房地产经济;影响 四限令的颁布对房地产经济产生了较大的影响，随着不限购房屋的减少甚至消失，许多购房者与开发商也纷纷采取新的措施——以租代售。这一新型的房地产方式很快发展起来，并且在自住性商品房等经济房中尤为明显[1]。以其独特的优势对房地产经济产生重要影响；而其存在的风险，在房地产经济发展过程中，也应受到更多重视与关注。 1以租代售的内涵与特点 以租代售这一新型房地产方式主要是将空置的商品房以出租的方式进行处理，通过出租的方式，与租房者签订有效合同，租房者应当在合同规定的期限内购买所租的房，开发商则按照租房时的价格出售给租房者。租房者在合同期限内所交的房租，可以用作抵充购房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能获得相应房产所有权；相反，若是在合同规定期限内，租房者不购房，就作退租处理，而之前租房者所缴纳的租金就当作开发商所收取的房租。这种新型的方式为购房者提供了更绿色、更方便的消费。 2以租代售的优势 2.1很大程度上确保了商品房的建筑质量。人们花费大笔存款甚至贷款购房，是希望拥有一套质量能够有效得到保证的房屋。但现实中，由于开发商各种投机行为，片面追求利益而大幅度压低建筑成本，大范围造成了施工队伍频频转让承包，施工过程中所需建筑材料质量低下，偷工减料，而相关监管部门也疏于管理，懈怠事物，导致工作人员更加散漫，其建筑质量更是得不到保障。因此，许多购房者对购房消费质量已经大大丧失了信心。以租代售模式的形成，由于在购房前，购房者与房地产开发商签订了有效合同，对房屋有很长一段租用期，并且受到合同的约束，具有一定的法律效益，受到法律保护。在合同期限内，对房屋质量有着一个很好的体验机会，同时也可以对房屋的质量以及房产经济形势进行合理分析，进一步决定是否购买。这种方式将主导权转到了消费者手中，致使开发商也更加重视房屋质量，从而有效避免了价格欺诈等行为风险。2.2有助于消化积压的商品房。不可否认，房地产市场是一个高利润的行业市场，但是由于开发商的盲目开发，追求利润而忽视质量，再加上居民购买力有限等各种原因，我国空置房屋不断增加[2]。据社科院预测，到2017年底，中国17个城市办公楼的空置率将达到20%以上，一线城市空置率相对较高，尤其是上海；主要二线城市中，只有四个城市的空置率在20%以下，而成都、无锡、长沙、重庆的空置率将至少连续3年达到30%以上，天津也将受到市场影响，其空置率将超过30%。这严重影响了房地产经济的发展，由于空置房屋的不断增加，而开发商仍在盲目开发，导致资金运转困难，许多地区的开发商甚至对工程不管不顾，不仅施工工作人员拿不到应得工资，还导致大面积的土地被无效占用。同时也使许多购房者产生一种等待心理，认为大量房屋积压，必然会导致房价降低，从而购房热情大大削减[3]。以租代售新型房地产实行租售结合，让居民在合同期限内进行房屋购买，一方面有效促进了空置房屋的积压消化，另一方面也使一部分居民的住房问题得到了有效解决。居民在住房期间所支付的租金，在一定程度上也使房产经济得到了活跃与恢复。2.3有利于调整房产市场的结构性失衡。由于开发商的盲目开发与片面追求利润，甚至过度高估了居民的购买能力，严重忽略了我国中低收入阶层。中低收入阶层是中国居民的绝大多数家庭，在这种高档次、高价格的建筑住宅趋势中，受到了更多压力。甚至一些小城镇开发商也盲目开发，建起了“贵族化”住宅，严重导致了房产投资市场失衡。实行以租代售这一新型的消费方式，能够使居民在购房与住房中有了更多的自由与比较，通过更多的比较，选择质量较高的住房，从而使那些技术含量不高，质量较低的企业通过市场优胜劣汰机制自动淘汰[4]。对于投资商来讲，可以根据房地产市场以租代售的情况，根据购房者的满意度，有根据性地、有选择性地选择投资。通常来说，以租代售效果偏好的，大多是质量较好，信用较高的，这也容易吸引投资商的投资。从而带动整个房地产市场更加注重质量与信用，带动房地产市场结构调整，从而回归正轨，促进房地产市场的良性发展。2.4能够有效促进物业管理的发展。随着经济的发展，房地产市场也