老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议.pdfVIP

老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议 王锋 1 ，赵亮 1 ，张红建 2 （1.水利部机关服务局，北京 100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南 郑州 471000 ） 摘 要： 为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求， 2014-2016 年笔者所在单位组织实施 完成了近 18 万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患， 得到了住户的高度拥护和充分肯定。同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟 进、整治成果不能很好保持等问题。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体 实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供 一定的经验和借鉴。 随着国家经济建设不断发展， 城市建设及人民生活水平不断提高， 然而老旧小区建设标准不高、 设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。为完善城市功能，切实改善民 生，北京市于 2012 年起组织实施老旧小区综合整治， 2013 年笔者单位所属的中央国家机关老旧小 区综合整治工作也全面启动。 2014-2016 年间， 笔者所在单位累计完成近 18 万平方米老旧小区的综 合整治。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结 和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。 一、老旧小区存在的主要问题及特点 老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。 “十二五”期间，北京市和中央国 家机关进行综合整治的老旧小区主要指 1990 年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠 政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要 存在以下问题及特点： （一）房屋老化严重 由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏 水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、 阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存 在较大的火灾、坠物等安全隐患。 （二）配套设施不全 由于建设时期标准偏低、社会经济发展水平不高的原因，老旧小区普遍存在停车位不足、安防 监控措施缺乏、绿化景观面积偏小、无障碍和养老服务设施缺乏等问题，有的小区还存在没有接入 市政燃气和热力的情况。 （三）物业管理缺位 上世纪 90 年代以来，城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成房改房、承租房、回迁 房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清， 有的产权单位已逐步灭失 [1] 。与此同时，与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法 统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，缺少必要的维护维修，有的 小区甚至处于无人管理的状态，这是造成老旧小区加速老化的主要原因。 老旧小区存在的上述问题具有以下特点： 一是具有普遍性。 各老旧小区普遍存在如房屋渗水漏水、 管网跑冒滴漏、 设备老化失效等问题。 二是具有特殊性。由于某些特定原因，有些老旧小区存在的问题具有特殊性。如笔者单位的某 处房产，因历史原因于上世纪 50 年代建设在文物保护范围内，在和平门地区整体拆迁改造时未能 列入改造范围，造成该楼不能接入燃气和使用燃油锅炉单独供暖的特殊情况。 三是具有累积性。由于缺乏必要的维护维修，在问题发生时如不能及时处理，随着时间推移， 这些问题会逐年累积，危害性会逐渐增大。如墙面出现渗水漏水问题后，如果不能及时解决，经冬 季雪水冻融后会产生墙面空鼓，继而造成脱落、坠物的严重问题。 四是问题的解决具有迫切性，由于存在问题的普遍性和累积性，老旧小区所面临的安全隐患日 益严重，停暖、停水等突发情况多发，除了造成住户不便，也会产生不和谐的声音。 二、老旧小区综合整治的主要内容和效果 （一）综合整治主要内