商业地产发展趋势分析.docx

商业地产发展趋势分析 ? ? 一、概况 ? ? 商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费领域、办公需求等多领域的发展息息相关. ? ? 商业地产的发展与中国宏观发展息息相关, 商业地产的发展不能脱离中国宏观经济, 中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得, 涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标, 包括第三产业发展情况、消费支出对经济增长的贡献等指标, 综合反映经济走势；中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利. ? ? 没有土地, 谈地产开发就没有意义, 商业地产的发展不能脱离商用土地市场, 中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标, 包括商用土地各项成交指标及溢价等情况, 综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性；中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升. ? ? 商业地产项目从购置土地、建设到运营的周期较长, 部分地产项目建设到一半无疾而终, 衡量商业地产活力情况的可以通过监测其物业开发市场活力情况；中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场, 包括新增商用物业的数量和面积等, 通过对新增供应的持续监测, 分析各线级城市商业格局的变化和中国增量市场的发展情况；中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃. ? ? 除写字楼外, 商业地产的重要组成部分还包括各项商业配套, 商业配套最终还是落实到消费者需求上, 需求越大, 零售商投资的积极性越大, 即中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性, 中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升背景下, 零售商信心增加、拓展意愿上升. ? ? 从2016-2019年中国商业地产指数及其各项指数构成的变化情况看, 商业地产指数与宏观经济指数、商用土地指数、商用物业开发指数、零售商信心指数的变化趋势基本趋同. 此外, 除商业土地指数外, 其他各项指数均呈现出前三季度增减平稳、第四季度指数激增的特点. 2016-2019Q1中国商用地产指数趋势 2016-2019Q1中国宏观经济指数趋势 ? ? 2019年一季度国内生产总值213433亿元, 按可比价格计算, 同比增长6.4%；分产业看, 第三产业增加值122317亿元, 增长7.0%, 产业结构持续优化, 第三产业增加值占GDP比重57.3%, 比2018年同期提高0.6个百分点. 第三产业发展稳中有进, 商业地产关联行业发展势头良好, 租赁和商务服务业同比增长8.3%, 金融业增长7.0%, 住宿和餐饮业增长6.0%, 批发和零售业增长5.8%, 增速比2018年四季度均有所提升. 除此之外, 随着新技术、新业态的不断发展, 服务业也不断注入新的活力；如数字经济蓬勃发展, 大数据、人工智能、物联网等前沿技术赋能传统行业转型升级, 无人仓储、全场景刷脸支付、线上线下一体的社区生鲜等新业态及新技术应用场景不断涌现等都为都为商业地产的发展提供了市场机遇. 2019年第一季度中国产业结构占比 2019年第一季度第三产业增长 ? ? 二、现状 ? ? 商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期, 2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元, 增速下滑严重, 同比下降9.95%. 过去多年中国商办用地供给规模较大, 存量去化有限, 部分城市亦面临较大的商办库存压力. 加之电商交易模式的快速下沉, 对零售商业的冲击愈发强烈, 商业地产行业变革压力愈发迫切. 2010-2019.1-8中国商业地产投资额趋势 ? ? 2018年商业地产开发投资额占整个房地产开发投资额比重继续下降, 其中商业营业用房开发投资额占比11.79%, 下降2.45个百分点;办公楼开发投资额占比4.99%, 下降1.17个百分点. 2010-2019年中国商业地产投资额占比 ? ? 2018年全国开业购物中心总数量超530个, 数量创下新高后, 2019年又将迎来大规模开业. 据调查数据显示, 2019年全国拟开业购物中心项目约982个, 商业总体量约8622万㎡. 对比两年拟开业数据来看, 开业数量再创新高, 体量比2018年度拟开业量增200余万㎡. 2018-2019年拟开业购物中心数量/体量 ? ? 2018年, 中国七大区域的购物中心综合发展力指数均高于荣枯线, 表明中国整体购物中心市场发展较好. 从各区域来看, 以上海为核心的长三角区域在2018年继续引领华东地区保持领先的购物中心综合发展力, 而西北、西南区域的购物中心综合发展力指数也有所提升, 跻身中国前三. 2018中国各区域购物中心综合发展趋势 ? ? 中国主要一线城市以北京上海为首, 均拥有超过100家购物中心, 且核心商圈租金超过2000元, 而其余