房地产价格影响因素.pptxVIP

房地产价格影响因素第1页/共55页第一节 房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识房地产估价的主要难点是，房地产价格的影响因素多种多样且难以把握和量化。要把握房地产价格的影响因素，量化其对房地产价格的影响，要建立下列8点认识： ⑴ 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；⑵不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的；⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的（下图）；第2页/共55页⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关；⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的；⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的；⑻某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要依靠估价人员根据自己掌握的估价专业知识、对当地房地产市场的深入了解和长期积累的估价实践经验作出判断；第3页/共55页二、房地产价格影响因素的分类房地产价格影响因素多而复杂。先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。房地产自身因素区分为区位因素、实物因素和权益因素。外部因素再分为：人口因