沈阳民营养老院运营成本分析要点.pdfVIP

沈阳民营养老院运营成本分析 于作义 单长英 2013 年 5 月 十二五“ ”时期是我国全面建设小康社会的关键期 , 是人口老龄化加速发展期 , 也 是应对人 口老龄化的重要机遇期。目前 ,沈阳市现有人口 740 万,其中 , 60 岁以上老 年人口 130 万 人 , 占全市人口的 17%。按国际通行标准 ,已提前步入老龄社会。为了 应对和破解人口日趋 老龄化形势下的社会养老问题 , 我市提出以居家养老为基础 , 社区养老为依托 , 企事业单位 为补充、机构养老为支撑 ,逐步打造政策经费到位、服 务保障优质、发展模式多样、社会参 与广泛、全区老人共享经济发展成果的 “四位 一体 ”养老服务新格局。 随着养老问题受到越来越多的重视 , 养老机构也从无到有、 从少到多逐步发展 起来 , 民间资 本兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点。 目前, 全市共有民营养 老机构 92 家, 床位 11000 张。 巨大的市场潜力 , 本该是民办养老机构蓬勃发展的链接 , 而运营成本是民办养老 机构发展的 条件之一。目前我市民营养老机构床位利用率在 80% 以上的占机构总 数的 60%左右 ;床位利 用率在 60% 以上的为 70%稍强。有近 20 家养老机构的床位 利用率不足 50%。造成这种困境的 原因有机构所在的地域差距、 管理水平的高 下、 硬件设施的档次等多种原因。 而运营成本是 民办养老机构发展的必备条件 ,本 文试结合沈阳情况对民办养老机构的运营成本进行分析。 一、民营养老院的建筑成本 1、租房改造型养老院 民办养老院建设的方式一般有租房改建和购地新建两种。 租房改建的敬老院 一部分是利用单 位废弃的办公楼、 学校搬迁后留下的厂房、 教室等闲置房产经过 简单改造后投入运营。 另一 部分是租用新建房屋进行改造 , 由于面积限制 , 这部分 养老院多为小型。 产权的属性限制了 养老院的发展。 高额的租金增加了养老院的运营负担 , 同时承租年限也影响了改造工程的有效 实施。 出租房 考虑自身利益和对未来经济形势的预期 , 往往不愿意签订长期合同 , 极少超过十年。 因而如 果在房屋改造和设备购置方面投入过大 ,短暂的承租期内很 难收回成本。 以大东区博远养老院为例 , 2009年成立的博远养老院占地 4500 平方米 ,床位 304 张。该养 老院为租用的废弃校舍 ,合同期为十年 ,每年的租金为 67 万元。当时仅 装修改建费用就高 达 600 余万元 ,预计租期内可以收回成本。 2、购地新建型养老院 相对于租赁型养老院 , 自建型养老院的更加稳定 , 但是投入成本则要相对较高 , 这也是导致 民营养老院运营艰难的主要原因。 随着土地和建筑成本的逐年增加 , 新 建养老院的投入也持 续增高。 以沈阳二环外土地 5 亩为例 ,笔者计算了新建养老院的成本。 土地成本 :150(万元 ×5(亩 =750(万元 如果床位为 100 张, 按规定每床 2