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2021年房地产开发全套流程大全 2021年房地产开发全套流程大全 PAGE / NUMPAGES 2021年房地产开发全套流程大全 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 房地产开发程序简介 1 第二章 房地产开发公司设立 6 第一步 房地产开发公司设立法律程序 6 第一项 房地产开发公司设立有关税费 6 第三章 土地使用权获得流程 6 第二步 获得开发土地使用权法律程序 6 第二项 获得开发土地使用权有关税费 9 第三步 拆迁安顿阶段法律程序 9 第三项 拆迁安顿阶段有关税费 10 第四章 房地产开发阶段 10 第四步 立项和可行性研究法律程序 10 第四项 立项和可行性研究阶段有关税费 11 第五步 规划设计和市政配套法律程序 11 第五项 规划设计和市政配套有关税费 12 第五章 项目建设阶段 12 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 12 第六项 项目开工、建设、竣工阶段有关税费 14 第六章 销售经营阶段 15 第七步 销售经营阶段法律程序 16 第七项 销售经营阶段有关税费 16 第七章 物业管理 17 第八步 物业管理阶段法律程序 17 第八项 物业管理阶段有关税费 17 附录： 房地产开发专业术语 18 第一节 面积类 18 第二节 价格类 20 第三节 实务类 22 第四节 管理政策类 30 第一章 房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发公司，以赚钱为目投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。国内《都市房地产管理法》第2条对房地产开发下定义是“指在根据本法获得国有土地所有权土地上进行基本建设，房屋建设行为”。房地产开发流程重要涉及如下几种程序。 1、前期准备 前期准备工作重要涉及由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段重要工作是获得项目开工建设一系列允许证和获得项目建设用地国有土地使用权。“五证”中《建设工程规划允许证》、《建设工程开工允许证》都是在这个阶段获得。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金时间不同，获得时间也不尽相似。 在房地产开发中，土地获得是最重要。现阶段，土地获得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地免费划拨给使用人使用，划拨出让土地由于未向国家交纳土地出让金，不容许作开发运用。普通都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家订立土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权方式。当前房地产开发除经济合用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让土地由于其用途不同，土地有效期限也不相似。重要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设阶段。该阶段是房地产开发重要阶段。在本阶段，为了更快收回成本，回笼资金，实现获利，开发商普通在建筑阶段采用项目预售方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现获利阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即普通所说期房销售，是指开发商在建设工程竣工之迈进行销售，现房销售即开发商在获得《竣工证》或竣工验收合格文献后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，当前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《都市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工允许证； （3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25％以上，并已经拟定施工进度和竣工交付日期。 《都市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行允许证制度。开发经营公司进行商品房预售，应当向都市、县房地产管理部门办理预售登记，获得《商品房预售允许证》。 2）现售 商品房现售，应当符合如下条件： （1）现售商品房房地产开发公司应当具备公司法人营业执照和房地产开发公司资质证书； （2）获得土地使用权证书或者使用土地批准文献； （3）持有建设工程规划允许证和施工允许证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安顿已经贯彻； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基本设施具备交付使用条件，其她配套基本设施和公共设施具备交付使用条件或者已拟定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经贯彻。 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规