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赎楼业务详解 一、赎楼简述 赎楼，是指在二手房交易过程中， 由第三方出资替卖方 （房产出让方）归还银行贷款， 解除房产抵押， 赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款 担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以 取得银行担保授信为前提。 目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款 机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。 现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。 1 、交易类赎楼，即用于转按揭： 目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。 深圳现在尚无法办理住房抵押转 让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转 让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。 2 、非交易类赎楼 处于银行按揭贷款偿还期内的商品房， 由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款， 业主 希望用该房产从银行获得更多的贷款， 可以先将房产从银行赎出， 然后重新抵押给银行办理红本房抵 押贷款，这就是常说的 “加按揭 ”，也需要赎楼。 以上两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。 二、赎楼业务特点 1 、期限短，费率按照单笔收取 根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在 10-20 天内完成；关外时间稍长，一般在 20-30 天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放 款，并且重新办理抵押登记手续约为 5 个工作日，时间长短上比较固定。 目前现金赎楼收费标准为： ●使用现金 20 天以内，费率为 1.5 ％； ●使用现金超过 20 天，但在 1 个月内的，费率为 2 ％； ●使用现金超过 1 个月，以后每增加 15 天增加 1.0 ％ 2 、风险较低 现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三 人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎 楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。 3 、强调过程控制 为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机 构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行 批复才可进行放款。 并要求借款资金专款专用， 专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎 楼用途，监督业务办理的整个过程。 4 、业务来源较多依赖房产中介 赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通 过一定的业务量赚取一定收入。市场上的 P2P 网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司 等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低 风险。 三、赎楼业务流程及风险点 （一）业务流程 流程 参与人员 办理要求 合作机构发出业 风控部负 通过微信群、 QQ 群进 务申请 责人 行业务发布 风险管理部接 单，去银行核查 查验《业务递交标准》 是否存在此单， 调查员 资料齐全，确定贷款期 进行借款人资信 限 调查 审核资料（原贷款合 借款人全权委托 同、抵押合同、原贷款 调查员办理赎楼 调查员 银行欠款清单原件、新 业务