大连甘井子区项目前期市场服务报告.pptxVIP

大连华北路地块项目前期市场服务报告目录大连房地产市场概况与展望大连未来城市发展规划甘井子区发展规划项目区域内市场概况项目定位方向未来产品建议项目研究结论附件:其他相关信息大连房地产市场概况总体市场住宅市场写字楼市场商业市场总体市场房地产投资呈上升态势土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大政策调控力度较大 大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注大连历年房地产投资总额走势2006年大连市房地产开发完成投资达300亿元,同比增长13%左右.2007年一季度全市房地产开发投资完成28.7亿元，增长22.9%. 大连历年房地产施工面积、竣工面积走势房地产开发施工面积达2300万平方米,同比增长49%左右；竣工面积340万平方米,同比减少12%左右；施工面积的高速增长与2005-2006年大连土地市场的”放量”有关；2007一季度施工面积1057.4万平方米，增长44.4%；竣工面积36.2万平方米，增长74.8%．历年土地供应情况截止到2006年12月份，2006年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。 2006年大连市土地成交情况区域土地成交块数用地面积（万㎡）形成建筑面积（万㎡）中山区1122.9875.81西岗区734.5543.49沙河口区1438.87103.2甘井子区17260.32361.98高新园区36.8517.13合计52363.57601.62中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。2006年成交土地各区域比例分布政策调控2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。调控主要意图增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。06年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。海内外地产商及投资基金项目增多 一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地：华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目；沿海绿色家园集团在星海湾置地开发；瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦；新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦；香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段。具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场：2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。2006年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。住宅市场住宅价格涨幅明显 住宅供给大幅增加成交数量有所减少二手房市场价涨量缩同比涨幅30.0%30.23%30%21.71%06年住宅市场区域成交价格走势2006年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。 价格走势分析2006年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中