物业工程新项目管理培训课件.ppt

本报告是严格保密的。 歷思威格斯资产管理公司 新项目工程管理体系建设 目录 基础管理 运行管理 维修管理 安全管理 危机管理 一、基础管理 物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四项内容： 设备资料档案管理 标准化管理 规章制度 教育培训、基础教育工作 基础管理——设备资料档案管理 设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。 设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等 设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等 设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。 基础管理——标准化管理 技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。 管理标准。如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。 设备的标准化工作的基本功能有两个方面： 一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准； 二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段； 基础管理——规章制度 生产技术规程： 主要有安全操作规程、维修保养规程 管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度 责任制度： 包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等 各种标准和制度规程可以是工程类质量体系文件的一部分 基础管理——教育培训 对工程部员工的培训与教育：基本内容是技术岗位职责、制度流程、工作标准、思想教育、职业道德、礼仪教育等 对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备以及节能的宣传教育 二、运行管理 物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下两类： 设备运行的劳动组织。 设备运行管理制度 运行管理——设备运行管理制度 设备的安全操作规程。 设备的巡视工作制度 岗位责任制度 制度与交接班制度 记录与报表制度 报告制度 服务规范 运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。 运行管理——设备运行的劳动组织 定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。 作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。 工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。 劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。 三、安全管理 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括： 加强安全教育与宣传。 设备安全管理措施 落实设备合格证和人员持证上岗制度 安全责任制度 加强作业的安全监管（包括外包作业） 安全管理——加强安全教育与宣传 对操作人员要：培训安全作业规程，安全意识教育。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。定期召开业主和使用人座谈会。 安全管理——设备安全管理措施 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施（如增加护栏、绝缘垫等） 定期进行设备的安全检查和性能测试 定期对安全工具、仪表进行检测 制定设备的安全管理制度 安全管理——设备合格证制度 落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯、一些设备绝缘值、防雷接地电阻等。 要求使用和维修人员持证上岗。 高压操作证、入网证、电梯证、电工证、制冷工、电焊工、管道工等 安全管理——安全责任制度 主管领导负责安全管理工作，安全巡检。 在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。 形成一整套安全责任制度。 安全管理——加强作业的安全监管 严格按操作规程操作设备设施，对要求两人以上共同检修的工作，禁止一人操作（如高压操作、电梯操作等），其中一人操作一人监管。 对危险操作工作，须工程负责人做好计划、进行分工、按计划步骤组织操作，做好操作过程的安全保护（指定专人负责在整个过程监督安全事项）。 分包方在我方区域工作，须指定专门负责人监管，防止作业中分