地铁商业的分类与特点.pdfVIP

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地铁商业的分类与特点 田添 上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁, 当时北京地铁的主要功能是城市防空 兼城市交通, 还没有任何商业经营的概念。 从本世纪初开始, 中国大城市开始进行地铁建设, 同时也开始关注地铁以及与地铁紧密相关物业的商业价值。随着城市土地资源的日益稀缺, 人们也看到了地铁及与地铁相连的地下空间商业价值。 地铁对中国城市来说是一个新事物, 地铁商业更是一个新的业态。 对于已开通地铁的城 市来说, 人们看到的是地铁带来的巨大人流量, 因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都 蕴藏着巨大的商业价值。 2004 年深圳地铁 1 号线市区段开通运营, 2009 年地铁 1 号线车公 庙站“丰盛町”地下商业步行街建成销售,每平方米平均售价达到人民币 10~20 万元,最高 售价达到每平方米 50 万元,远高于相同位置地面街铺的价格,对其价值预期可见一斑。 如何正确理解地铁商业的价值, 地铁商业的地理范围以及经营特点是什么?把这些问题 了解清楚了,就能更科学合理地规划好地铁商业,更务实有效地经营好地铁商业。 以深圳的地铁商业为例,大致可以划分为四类: 1. 地铁站内商业 2. 地铁通道商业 3. 地铁上盖商业 4. 地铁节点商业 这四类商业的范围、特点以及类别如下: 1. 地铁站内商业 范围:地铁站内以行人通行功能为主区域的商业 特点:行人停留时间短、非目的性、快捷消费 类型:食品烟酒,报纸杂志,冷热饮品,医药,快餐、服饰等小型商店 目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时, 都会考虑预留一定面积做零售商业。 但 在实际规划设计时, 则基本不会考虑未来商业的经营需求, 而是只按规划留出足够的商业空 间和面积就可以了。 这样做的结果是, 地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积, 更像 是一个地下展会场地, 仅适合做一些临时性的商业摊位, 而不能做成有品位有档次的商店或 商业街,因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻,更无法把交通人流变成商家客流。 香港地铁公司则非常注重地下商业的规划和设计, 即使在地铁站内人行通道的地段, 针 对预留的商业空间和面积, 除了室内高度等个别指标外, 几乎完全按照商家地面店的标准进 行规划设计, 从而基本达到了知名商家或连锁商家的进驻条件。 因此, 同样是这类快捷消费 的小型商店,香港地铁内吸引了诸如 7-11 、万宁、星巴克、肯德基、麦当劳、屈臣氏等全港 知名的便利店进入地铁站内, 将地铁内来去匆匆的人流变成了商家的消费客流, 而深圳已建 成的地铁站内则根本无法达到这样的效果。 我们常说要 “筑巢引凤”。也就是说所筑的巢一定要符合凤凰的要求。 举个实际的例子, 地铁公司在建设初期, 商业规划主要考虑的是使用面积, 对于未来商家的需求仅按常规情况 予以考虑, 例如用电量基本只考虑照明及常规电器。 等到站点建成后要引进类似肯德基这类 快餐店, 却因其用电量远远超出站点商业区的设计容量、 又因地铁自身用电安全标准非常高 而无法与商业共用,最终只能放弃。 下面图片是深圳地铁站内的商店, 其中图 1 第一家是书店, 其隔壁是一家比较注重店面 形象的“一品轩

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