物业管理合同与纠纷处理[1].pptx

物业管理合同与纠纷处理深圳物业管理进修学院第一章 合同与合同法一、合同的概念合同的要约合同的承诺合同的要件口头合同、书面合同、事实合同格式合同与合同的格式条款第二章 前期物业服务合同一、前期物业服务合同的特征前期期限的过渡期注重保护前期业主的利益前期物业服务合同具有风险性发展商从业主授权获得签订合同的资格二、 签订前期物业服务合同应注意事项物业的承接验收物业服务费用与早期介入的报酬物业的保修责任前期物业服务合同的终止 《前期物业服务合同示范文本》 建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知 建住房[2004]155号各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：　为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，我部制定了/uploadfile/files/0003/1231/qianqi.doc《前期物业服务合同（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。 中华人民共和国建设部 二○○四年九月六日第三章 物业服务合同 一、 物业服务合同的特征业主委员会代表业主签订物业服务合同受到较多的国家干涉选聘性有偿性双务性主体虚位性二、签订物业服务合同应注意的事项物业服务的内容、范围和期限明确业主委员会的权利义务明确物业管理企业的权利义务违约责任的约定合同条款宜细不宜粗无偿与无期限的承诺第四章 物业管理中的保管合同保管，也称寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为寄托占有（保管合同）构成的三个要件：1. 被保管人要合法的拥有保管物品2. 被保管人必须将保管物品的实际控制权、排他占有权交付给保管人3. 保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任第五章 物业管理中的供水、供电合同供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权利义务《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户服务、向最终用户收费供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同停电、停水的侵权责任第六章 业主公约一、业主公约的概念二、业主公约的作用具有强制性的业主自治自律约束力具有乡村民约的道德约束力具有合同法的法律约束力处理解决纠纷的依据司法审判的有效证据 8. 《业主临时公约示范文本》 建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知 建住房[2004]156号各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：　为了贯彻《物业管理条例》，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了/uploadfile/files/0003/1230/yezhu.doc《业主临时公约（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。 中华人民共和国建设部 二○○四年九月六日第七章 物权法与建筑物区分所有权一、物权与所有权物权——由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利 所有权是典型的物权，是物权的核心内容所有权的权能包括占有、使用、收益、处分和排他性不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权二、建筑物区分所有权的构成1.不动产所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权2. 建筑物区分所有权的构成三、专有部分与共用部分范围 1. 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担权利义务不同有利于解决纠纷2. 中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间天花中心线墙体墙体地板3. 空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间天花中心线墙体墙体地板4. 最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层5. 各种管线的专有部分与共用部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 6. 架空层、停车场、会所的所有权屋顶ADBE外墙外墙楼梯CF地下室停车位四、专有部分所有权专有部分所有权法律责任权利义务按本来用途、目的使用专有部分停止侵害占有维护建筑物安全、外观美观使用消除危险独自承担专有部分的责任与费用收益排除妨碍不得随意变更通过专有部分的各种共用管线处分剥夺区分所有权装修、改良、修缮尊重维护环境卫生、安宁、当