XXXX南京名都汇酒店式公寓营销策略报告.pptxVIP

苏宁·名都汇酒店式公寓营销策略报告;基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下， 建议加快推货节奏，迅速出货：;整盘推售方案1：;;整盘推售节奏建议：;本报告要解决的核心问题:;报告思路;市场篇：锁定竞争;2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松，住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性，商业市场将较为稳定;项目名称;目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑高、 35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。;区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类公寓项目入市，且位于鼓楼核心商圈，2011年上半年确定入市的只有五塘商圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机;中央上尚城 ：依托地铁3号线，以4.8挑高的精装户型为主要卖点，挑高产品价格1.4-1.5万/平米，平层产品为8500-9000元/平米，以低总价，总价24万起，40万买两房吸引投资客户的认可;推广主题：主城区 地铁旁 4.8米挑高 40万买两房 推广调性：清新、年轻化，重软性文字 推广渠道：户外、报广、网络、围挡，区域内全面覆盖 推广侧重点：挑高产品，性价比，地铁价值 推广覆盖区域：户外重点覆盖项目周边、中央门、鼓楼；短信为全区域覆盖;晓庄国际广场 ：依托地铁口，占位晓庄新商圈，以5米挑高的高性价比办公户型赢得办公+投资客户的一致认可，均价15000/平米左右，客户以周边工厂企业主、个体企业办公客户为主；平层户型以民用水电和65年产权为卖点，均价约为13900元/平米，吸引周边长线投资客及过渡自住客户;推广诉求：城北中心地标，地铁交汇空间（强调项目作为晓庄新商圈的地段价值，调性偏商业化）;金域中央：依托地铁3号线、占位中央门北五塘商圈新中心，以项目整体的商业定位价值和精装品质作为公寓的核心卖点;市场分析小结：;项目篇：本体解读;本体分析;标准层平面户型图;公寓核心竞争力小结;客户篇：区域突围;典型竞争项目客户构成;;项目目前上门客户办公需求占一半以上，尤其是个体经营户的办公需求可以进一步挖掘，过渡性自住需求在目前市场形势下增加，但价格敏感度最高，纯投资需求基本是以周边的居民为主，最为稳定;客户定位;策略篇：核心策略;;核心价值梳理;迈皋桥 ;;备选案名：;;定位语及主推广语建议：;形象定位;;;;;;;;;;;;;;;展示攻略：重点展示项目明星户型的附加值，挑高及露台产品的亮点 推广攻略：线上聚焦大城北最有效的渠道，建立市场的广泛关注；线下重点锁定项目周边，重点放在“走出去”和定向客户拓展 客户攻略：渠道价值最大化，圈层价值最大化； 推售攻略：抢占先机，一次性推出，采取先挑高，后平层，两步走的策略，平层的集中去化需要有针对性的客户策略和推广策略相结合 价格策略：优先保量定价，精准摸排客户，明星户型适当溢价，普通产品贴近客户敏感点;目标指引策略;本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：;售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示;售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示;本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：;项目营销推广分阶段诉求：（每个阶段推广主题不同，但产品定位语均以副表的形式出现）;本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：;线上渠道 扩展受众覆盖;;;媒体排期计划;本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：; 11年3月 4月 5月 6月 7月 12月 ;本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行：;典型竞品比较法;○各盘权重： 晓庄国际广场 中央上尚城 德盈国际广场 玉桥国际公寓 中央上尚城 晓庄国际广场 德盈国际广场;项目挑高户型共92套，参考市场同类型的挑高户型，建议价格区间15000-16000元/平米;价格预判;价格预判;户型单页、户型单体、沙盘、灯箱、售楼处门头、和燕路道旗、导示牌;公寓销售筹备期工作计划表;;北地块商业面积约13492.11平米， 共约69间商铺，住宅底商3058.39平米，约50间，总面积约16550.5平米; 商业定位： 迈皋桥餐饮休闲主题特色街区 ;;;根据此业态排布方案，建议大型主力店及次主力店招商先行，实行带租约销售，以保证业态的可控性和整体商业的经营；散铺采取直接销售的方式；;;①;;82;9、春去春又回，新桃