XXXX年2月南通市海安县东大街商业营销策划报告.pptxVIP

《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网：前 言一、项目立地分析1、地块立地分析2、地块SWOT分析二、商业定位分析1、城市概况2、城市经济发展3、城市规划发展三、海安商业市场概况1、海安商业现状1）、人民路商业业态分析2）、曙光路商业业态分析3）、中坝路商业业态分析4）、文峰大世界商业业态分析5）、恒天新世界商业业态分析6）、安达步行街商业业态分析7）、贵都广场商业业态分析8）、地板一条街业态分析4、招商周期拟定A、第一阶段（准备期）B、第二阶段（客户预约期）C、第三阶段、正式公开招商期D、第四阶段、持续招商期和收尾期六、B区商业销售策略1、客户定位2、项目营销推广策划客户定位1）、入市商铺的选择2）、销售策略3）、销售区域4）、价格策略5）、推广策略2、商业物业类型及模式分析3、项目商业总体定位4、商业主题定位5、推广案名建议6、核心推广理念四、商业规划1、周边人流量分析2、消费客源分析3、总体商业规划4、东大街·海天国际商业业态建议5、主力店的选定 6、主力店招商建议7、价格建议 8、建筑形态、风格建议 五、B区商业推广策略1、销售模式分析2、销售中常见问题3、招商策略方案前言 面对业态凌乱、品牌形象差、租金率比一街之隔的人民中路低几倍的商业现状，如何重塑东大街的千年商贾之地的品牌形象，是我们值得深思的一个问题。 一方面我们看到宁海路曙光路文峰大世界的整体统一规划、招商、管理，取得一定的成果，也将成为海安未来的核心商圈。同时我们也可以看到，与本案一街之隔的中大街内街，业态凌乱、品质低下，是造成租金比人民中路低的直接原因。通过以上的分析后，我们可以得出，对于一个商业项目来说，前期的准确定位、良好的招商、统一的管理是非常重要。 本案在位置等很多方面与中大街类似，如果我们不能突破这种困境，那么，我们就成为第二个中大街。如果突破这种困境，一方面树立了亚伦地产城市商业运营商的品牌形象，东大街项目也将成为海安的主题式商业标杆；同时也复兴了东大街千年商贾之地的品牌形象。成功！不成功！品牌形象差中大街现状业态凌乱海安商业标杆凌乱街铺、形象差整体定位，统一规划租金率低下商业面前现状通过前面对项目全面的诊断与思考 如何才能取得成功？PART1：项目立地及分析一、地块立地分析“东大街·海天国际”位于海安繁华的地段。南临人民东路、北至新华北路、西侧为规划中的如意路、东侧为凤山北路。周边交通网络发达、配套设施成熟。商业面积为15,464㎡。是海安县政府重点打造的老城区项目。本案虽属于商业集中的老城区，但属于较偏的人民东路段，人流量比一路相隔的人民中路要少，商业氛围不浓。如果通过有效的商业包装、运作，还是存在一定的市场机会。本案二、地块SWOT分析优势(Sterngths)本案地处海安老城区东大街，南依人民路，交通便捷，周边商业氛围浓厚；整体70万平米的超大体量规划。劣势(Weakness)　随着文峰电器的南迁，与城区其他商业相比，本案区域商业业态比较杂乱，形象差，没有特色亮点。机会 (Opportunity)高速发展的经济，主题式商业的缺乏。本案区域是城市重点打造的旅游版块，项目以北是城市规划的核心居住区，存在一定的商业机会。威胁 (Threats)城市核心商圈南移，两横两纵路段的商业，日趋成熟。PART2：商业定位分析一、城市概况海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。204、328国道 和202省道贯穿全境，两条运河 沟通长江、淮河两大水系。海安县是传统的革命老区，教育之乡。全县人口近100万人；海安镇人口约20万人。随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。二、城市经济发展海安2007-2010年地区生产总值每年保持50亿元左右的增长额。消费品零售总额每年保持20亿元左右的增长额。城市经济发展势头良好，城市消费持续增长。2007-2010年海安地区生产总值与消费品零售总额2007-2010年，海安城镇人均可支配收入持续增长，每年保持10%以上的增长率。截止2010年，海安城镇人均可支配收入突破2万元大关，全省排名24位，城镇人均购买力大大提高。2007-2010年海安城镇人均可支配收入三、城市规划发展海安县城市总体规划纲领是“东突南移”，以大交通、大枢纽为方向，将城市与火车站融合。而城北将以核心居住区为规划发展方向，连接老城区与城北区两大城市版块的人民东路段是——集文化、教育、旅游、高档居住区为一体的区域。PART3：海安商业市场概况42153一、 海安商业现状 目前海安商业以人民中路商圈、曙光路商业圈、中坝路商业圈、宁海路商业圈、汽车站商业圈为主。各商业圈自成体系，业态有重叠。以