标杆房企全成本管控体系构建及核心控制.pptxVIP

标杆房企全成本管控体系构 建及核心控制（五）;设计变更管理;1.设计变更管理：设计变更是指设计人应业主（承包人通过业主）要求或设计人自行完 善原设计，纠正原设计文件疏漏、错误而发出的变更、补充、纠正已签发设计文件的书面 通知文件。分为业主要求的设计变更和设计人提出的设计变更。 三种设计变更;2、设计变更原因：;①修改工艺技术，包括设备的改变 ②增减工程内容 ③改变使用功能 ④设计错误、遗漏 ⑤提高合理化建议 ⑥施工中产生错误 ⑦使用的材料品种的改变 ⑧工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深;4、设计变更额度控制;;二、工程洽商管理;⑤在办理洽商过程中要注意以下五要素： a.由谁提出增加或变更施工项目; b.增加或变更项目的具体名称和部位（1轴到5轴至A轴到C轴之间）; c.增加或变更项目的具体做法，按实际做法进行详细描述; d.施工中所使用的材料名称、规格、型号要描述楚; e.施工项目的工程量计算式及汇总量，施工图纸，施工记录（现场照片）附 在洽商后页。 ⑥在施工过程中所发生的洽商项目要及时办理洽商，争取一事一洽。不要秋后算 账，最后可能导致不了了之。 ⑦ 洽商要做到施工方、设计方、监理、业主代表签字盖章，否则虽然发生了， 结算时业主或审计单位可不予认可。;3.洽商控制4大措施 制定内部洽商考核指标，分解到各专业或专项工程上； 严格内部审核程序，一般执行部门提报，相关部门（技术、工程、招标、成 本）审核，主管领导审批，凡不涉及费用增加可适当放松； 完善合同管理，制定洽商费用一定额度内由承包人承担，超过部分只支付直 接费和税金； 分级审批权限；;案例分享;三、材料价差管理 确定基数和不调整范围（5%） 超出部分按材料价差调整，不参与取费、不记取利润，调整税金。;四、工程款支付管理;索赔与反索赔管理;一、概念和特征 1、概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补偿。 2、特征：双向的—实际经济损失或权利损害；未经确认的单方行为，需协商、谈判、调 节或仲裁、诉讼才能实现（与工程签证的区别）。 二、分 类 1、按合同依据：名示或默示（隐含） 2、按目的：工期（权利）、费用（经济） 3、按性质： ①工程延误索赔：未按合同要求提供施工或条件，如未及时交付图纸、现场、道路等； ②工程变更索赔：增减工程量或增加附加工程、修改设计、变更施工顺序等； ③合同被迫终止的索赔：无责任方提出； ④工程加速索赔：加快施工速度，缩短工期而引起承包人额外开支； ⑤意外风险和不可预见因素索赔：地下水、地质断层、溶洞、地下文物、地下其它障碍物 ⑥其他索赔：货币贬值、汇率变化、物价、工资上涨、政策法令变化；;;四、索赔程序 1、承包人的索赔 ①提出索赔要求（索赔事件发生28天内发出索赔意向通知，索赔意向通知提交后28天内递交索赔报 告）； ②审核索赔报告（审核索赔申请，判断索赔是否成立，对索赔报告的审查）； ③确定合理的补偿额（协商补偿，处理决定）； ④承包人是否接受； 2、发包人的索赔 ①拒收不合格的材料和工程； ②承包人未能按照指示完成缺陷补救工作； ③由于承包人的原因修改进度计划导致业主有额外投入； ④拖期违约赔偿； ⑤业主为承包人提供的电、气、水等应收款项； ⑥未能通过竣工验收； ⑦保修期的延长； ⑧未能补救缺陷； ⑨承包人未约终止合同后的支付； ⑩承包人办理保险未能获得补偿的部分。;五、索赔管理的原则 1、合理处理索赔：从工程整体效益、工程总目标作出判断，按照合同约定行事，实事求 是；;4、审核索赔计算的正确性 ①所采用的费率是否合理、适度工程量表中的单价是综合单价，含直接费，也包 括间接费、风险费、辅助施工机械费、公司管理费和利润等的摊销成本。索赔中 不应重复取费； ②停工损失中，不应以日工费计算。不计算在此期间的奖金、福利等报酬。停驶 的机械补偿，应按机械折旧费或设备租赁费计算，不包括运转操作费用。;房地产成本管控之事后控制——成本后评估;;;三、适应范围;;;;;;;;;;;;;;;;;九、成本后评估表的编制;;九、成本后评估表的编制;十、标杆成本后评估制度与案例分享;标杆房企成本后评估案例分享