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物业经营管理第九章 第九章财务管理与绩效评价 考试的基本要求： 掌握：物业管理绩效及绩效评价、 物业管理绩效评价的主要类型、 物业管理 绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。 熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评 价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。 了解：财务报告的构成与内容， 财务报告分析的主要形式， 财务报告分析的 主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。 第一节财务管理概述 一、财务管理对象（熟悉） 企业财务管理是指对企业 财务活动 和财务关系 实施的管理，企业财务管理的 对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。 （一）企业财务活动 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、 运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约的环节。 （1）资金筹集 是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动 而必须筹集所需资金的过程。 它是资金运动的起点， 是决定物业管理企业生存发 展的重要环节。 （2 ）资金运用 是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目 标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的 使用两方面。 （3 ）资金耗费 是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程 中所发生的各种成本费用。 （4 ）资金收回 是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开 展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。 它们是物业管理企业持续经营的前 提条件。 （5 ）资金分配 是指物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业 经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。 静态形式是资金 占用和资金 来 源 的统一，即资产 = 负债 + 所有者权益，包括固定资产和流动资产，流动负债、 长期负债和所有者权益； 动态形式则可以分为经营性现金流动、 投资性现金流动 和筹资性现金流动三种类型。 物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。 因此，对企业的资金运动 应从总体上进行考察， 既要着眼于过程， 看到它的动态表现， 进行资金流量管理， 也要着眼于结果，看到它的静态表现，进行资金存量管理。 （二）企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系， 包括以 下几个方面： （1）企业同其所有者之间的财务关系 。这种财务关系是指物业管理企业与 其所有者之间发生的资本金取得与利润分配的关系。 物业管理企业的所有者按照 投资合同、协议、章程 的约定履行出资义务，形成物业管理企业的资本金。物业 管理企业的经营者受该所有者的委托， 运用所有者赋予的经营权并利用这些资本 金进行物业的经营管理，实现利润后，按出资比例或合同、章程的规定，向其所 有者分配利润。 正确处理这种财务关系，是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。 （2 ）企业同其债权人之间的财务关系 。这种财务关系主要是指物业管理企 业与贷款机构、 商业信用提供等债权人之间因资金、 商品的取得与应付款项而发 生的债务性关系。如物业管理企业向贷款机构取得贷款， 购买物业管理服务工具、 器材等尚未支付货款， 应付而未付给所有者的利润等时， 物业管理企业与这些债 权单位之间的财务关系。 正确处理这种财务关系， 能够保持物业管理企业的良好信誉，