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“金地景园”前期策划方案21世纪不动产深圳区域分部2005-7 本策划方案引用数据来源长沙市房屋产权管理局长沙市统计局长沙市城市建设综合开发协会潇湘晨报金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府板块”的确立者和领跑者长株潭城市群核心区“高尚生活示范区” 商业定位目标：2008假日生活广场长沙第一个LIFESTYLE CENTRE金地景园前期策划方案2004年长沙市国民经济发展概要金地景园前期策划方案GDP总量1108.85亿元增长14.8%固定资产投资总额668亿元增长38.98%社会消费品零售总额525亿元增长16.2%规模工业总产值突破700亿元增长28.3%人均可支配收入突破10000元增长9.72%金地景园前期策划方案国家发改委新近公布的调查结果：以长沙为首的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发力的城市群。这种爆发力集中体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。金地景园前期策划方案经济运行势头良好，房地产开发正逢其时金地景园前期策划方案2004年长沙房地产市场运行基本情况金地景园前期策划方案房地产开发规模继续增长房地产开发投资增速趋缓金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案商品房上市量首次出现负增长商业用房供应量开始理性回调金地景园前期策划方案2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案消费者购房需求旺盛商品房价格涨幅提升金地景园前期策划方案成交商品房38671套同比增长44.69%成交面积450.22万m2同比增长50.44%成交金额99.17亿元同比增长57.03%商品房均价2738元/m2同比增长10.94%住房均价2391元/m2同比增长7.61%金地景园前期策划方案市场需求研究金地景园前期策划方案购房人群对楼市价格走势的预期“涨”声一片金地景园前期策划方案最容易上涨的板块——城南、市中心金地景园前期策划方案板块上涨原因分析交通方便，利于生活和工作自然环境好板块整体规划好政府对该板块支持力度大金地景园前期策划方案购房者首选地段分析 金地景园前期策划方案不同年龄者对楼市走势的不同看法 金地景园前期策划方案首选住房面积分析金地景园前期策划方案户型偏好分析 金地景园前期策划方案购房者看重因素分析 金地景园前期策划方案项目SWOT分析金地景园前期策划方案STRENGTHS地段优势省府板块，长株潭核心区规划优势天心生态文化新城文化优势高校林立，文教中心道路交通优势三面临路，连接主干道金地景园前期策划方案WEAKNESSES开发起步晚市政配套有待完善周边环境差尚未完全摆脱郊区化形象中低档项目多从整体板块拉低价格承受力金地景园前期策划方案OPPORTUNITIES长沙市“中央行政区”的形成“长株潭经济一体化” 的快速推进“天心生态文化新城”的抓紧筹建高档社区的定位填补周边市场空白三面临路使项目具有较强的可塑性金地景园前期策划方案THREATS周边楼盘的竞争金地景园前期策划方案项目定位 平衡点适应性差异性调研流行什么缺少什么分析为什么为什么推理是否饱和能否移植定位跟进创新金地景园前期策划方案市场与定位的关系金地景园前期策划方案我们的客户是谁？金地景园前期策划方案客户群定位年龄在30岁以上，家庭月均收入在3000元以上具有较高文化品位和消费能力的客户群希望改善居住环境的客户群看中该区域升值潜力的客户群希望在长沙购房的外地客户群金地景园前期策划方案目标客户群行为特征 目标客户群行为特征特征描述年龄特征30~50岁，处于购买欲望最强的年龄阶段家庭生命周期特征已婚，有小孩，家庭结构基本定型，家庭消费模式以“以家庭为中心的消费性、享受型”为主经济能力特征家庭月收入在3000元以上，有一定的积蓄和投资，事业处于上升期或稳定期金地景园前期策划方案目标客户群行为特征 目标客户群行为特征特征描述接受教育特征中等以上教育职业职位特征企业决策层、职业经理人、公务员或机关干部、高校教师、私营业主置业性质特征二次及以上置业购买动机大部分为自己长住，少部分作为过渡性居住金地景园前期策划方案目标客户群行为特征 目标客户群行为特征特征描述购买时的选择标准环境特色、产品特色、价格购买心理特征重视环境与居住质量，追求优雅、有品位的生活，懂得什么是好的产品和有品位的生活方式，社会优越感较强，重视楼盘的品位、文化是否与身份匹配，重视社会尊重和文化，重视群体氛围认同，容易接受新生事物，但做事稳健，决不冲动和盲从，当看到项目和产品具有和自己个性和自我形象极其相近，产生强烈共鸣时，会迅速达成购买行为。金地景 园前期策划方案楼盘开发两种思路小步慢走，滚动开发大步快走，迅速积累金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情