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第五章 《房地产中介服务管理制度与政策》 ;二手房买卖未成交 中介不该从违约金中扣除佣金 　　2007年03月14日09:15 新华网 发表评论 　　新华网福州３月１３日专电（记者 康淼）福州市消费者委员会日前公布了２００６年十大维权案例，杨先生与林女士的二手房买卖合同纠纷列入其中。该案例提醒人们，二手房买卖如果未成交，中介公司不该从违约赔偿金中扣除佣金。　　２００６年６月２３日，杨先生与林女士在某中介签订购买商品房房地产经纪合同，约定以２１．２万元的价格购买林女士位于福州市晋安区的一套商品房，并支付１万元定金由中介代管。７月１７日，卖主林女士违约，并将违约金１万元交给中介。 　　杨先生要求中介退还１万元定金，并获得１万元赔偿金。中介以经纪合同中补充协议第２条约定“买卖双方任何一方违约后，交易过程中产生的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中扣除”为由，从林女士支付给杨先生的１万元违约金中扣除中介佣金和服务费，剩下的５４０元作为杨先生获得的赔偿金。 　　福州市工商行政管理部门认为，该补充协议约定条款是对消费者（守约方）显失公平的不平等格式条款，限制了守约方获得违约金权利，并由守约方承担了本应由经营者承担的经营风险责任。于是责令该中介改正违法行为，并罚款３０００元。 　　福州市消委会有关负责人表示，近阶段由于二手商品房价格一路攀升，部分卖方在得知房价攀升后不愿按原定价格出售房子。卖方违约，并愿意支付违约金，但买方得到退还的定金，却得不到相应的违约赔偿金，这种案例屡见不鲜。 ;;例题：房地产中介服务机构的业务管理不包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．承办业务管理 B．中介服务行为管理 C．财务的管理 D．薪酬管理 答案：D;第一节???房地产中介服务的行业管理 ;房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法 规、政策、 信息、技术 等方面服务的经营活动。 房地产价格评估是指对房地产进行测算 , 评定其经济价值或市场价格的经营活动。 ??房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 。 ;二、房地产中介服务的特点 ①人员特定----有特定资格的专业人员 ②委托服务----受当事人委托 ③服务有偿----收取报酬、佣金。 ;房地产中介服务主要有(???)特点。 ????a、人员特定????b、委托服务?????c．无偿服务?????d．服务有偿   （判断）1、房地产咨询是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。（??） ;?三、?房地产中介服务的行业管理内容 ;原建设部令《城市房地产中介服务管理规定》，对(?? )等内容作出了明确规定。 A．房地产中介服务机构的管理?????? B．房地产交易管理机构的管理???? C．房地产中介服务人员资格管理???? D．房地产交易管理机构人员资格管理　　 E．房地产中介服务管理等的要求 答案：ACE ;1、??中介服务人员的资格管理 ;举例：估价师执业资格注册需要什么条件？;对中介人员的资格要求：;(2)房地产价格评估人员----评估人员资格认证制度。 A、房地产估价师 通过国家统一考试、执业资格认证，取得房地产 估价师《执业资格证书》 经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。 ????;B、房地产评估员 通过考试取得《房地产评估员岗位合格证书》的人员。 ------由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责  ;(3)房地产经纪人 房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。 ------由人事部、建设部共同负责。 ;;房地产经纪人协理和房地产经纪人有什么区别？ ;例题：下列关于对中介服务人员的资格管理，表述不正确的是(?? )。 A．目前，我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度??? B．房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理???? C．房地产行政主管部门通过实施中介服务机构资质管理制度对房地产中介服务人员进行管理???? D．从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历 答案： C;?2?、中介服务机构的管理 ;（1）设立条件 A、 有自己的名称、组织机构 B、有固定的服务场所 C、有规定数量的财产和经费。 D、有足够数量的专业人员 从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上 E、法律、法规规定的其他条件。 ;设立登记