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第四章 房地产价格评估 第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念 房地产是土地、建筑物及地上附着物的总称。 一）土地的含义： 土地狭义：地球的陆地部分 土地广义：地球表面及其一定范围内的空间。 地上附着物：附着于土地，虽然可以分离，但分离后会破坏房地产的完整性或功能，比如树木，管线，围墙，道路。 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性。 ; 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）可垄断性 3、土地的分类 （1）按自然形态分：山地、丘陵地、台地、平原 *（2）按开发程度分：生地、熟地、毛地 生地:指无改良物、建筑物、基础设施的土地。 熟地：指对生地进行了改造，从而增加了效用及价值后的土地 毛地：是指将要进行再开发改造的旧土地。;二）地产的含义: 是土地财产或土地资产的简称,是指土地及其相关的财产权利。 三）房地产的含义: 是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。;四）不动产的含义: 不能移动,或者移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。它包括：土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物）、与土地及其改良物有关的财产权利。;二.房地产的特点 1.不可移动性（位置固定性：使得区位环境条件在一个地区的房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要） 2.耐用性 3.异质性（差异性、个别性：但不能否认不同房地产之间的市场可替代性） 4.高价值性 5.供给有限性（可多层，但土地面积有限） 6.投资与消费双重性（同时具有相对安全性） 7.房地产实体构成的二元性（房地产实体由纯自然土地、土地中人类劳动的结果、房屋建筑物构成，因而既有非劳动产品又是劳动产品）;三．房地产类型 １．居住类房地产（供生活居住） ２．商业类房地产（商业经营） ３．休闲类房地产（娱??、健身） ４．公共事业类房地产（文教卫） ５．工业类房地产（生产）;四．房地产的描述方法 １．位置、四至、形状 ２．面积大小 ３．建筑物层数和高度 ４．建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构） ５．建筑装修及附属设备 ６．建筑物的建成时间质量保养等条件 ７．建筑外观及平面格局 ８．利用现状及规划设计要求（用途、建筑容积率、建筑覆盖率、规划要求等） ９．房地产产权状况（产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况） １０．士地的地质基础及地上改良状况;五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论 1、地租的概念：是土地承租人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。 2、地租的形成 ;3、区位地租（位置地租） ;（二）土地价格理论 1、土地价格的内涵 V = ∑ai/(1+r)i ２、土地价格的形成 ;六、房地产价格的构成 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。 土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性; ;（二）建筑物价格 构成 不包括土地价格，对房地产来讲，主要指房屋建筑及其附属物的价格。建筑物价格由建筑生产费用加一定利润形成。1、新建筑物价格主要包括：建筑工程费用，设备及安装工程费用、其他费用（设计费、预算编制费、招标费……）。 2、旧建筑物价格：重置成本-贬值 附属物的具体范围视具体情况而定。 （三）房地产价格的构成 建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作用形成的;; （四）我国土地权属类型与土地使用权价格体系（补充） *我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权 1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其