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保利宜宾项目拿地策略报告;2;;宜宾是成渝经济区的次级中心城市成渝经济区连接南贵昆、走向东南亚的门户;宜宾位于川、滇、黔三省结合部,区域性综合交通枢纽;路网规划;;GDP全省第四,经济基础良好,整体运行平稳;工业经济综合效益名列全省前茅,工业利润总额全省第二;期限;人均收入持续稳定增涨,人民生活水平不断提高,2012年人均可支配收入达20522元,同能级城市中仅次于德阳,显示出宜宾强劲的消费实力。
2012年宜宾社会消费品零售总额达到435亿元,近五年年均增长近20%;宜宾房地产开发起步较晚,2010年投资额仅约60亿。2011年宜宾房地产投资额出现跳跃式增长,同比增长75%,2012年同比略有下滑,但投资总额居于四川省内前列,同能级城市中次于南充与绵阳。;小结;Part1 整体发展状况
Part2 住宅物业
Part3 商业物业
;房地产供需——宏观影响较弱,需求稳步上升且旺盛。;同类城市对比分析;房地产土地供给——溢价相对较低,逐步城市化;宜宾市近年来房地产销售价格逐年攀高,呈阶梯式增长,到2012年底,成交均价已经到达了4000元/㎡。按照之前20%的年增长率,预计2013年价格总体保持稳中有升,均价基本会维持在二级城市大约4800元/㎡左右的水平线上。;开发商;目前本地开发机构特征;Part1 整体发展状况
Part2 住宅物业
Part3 商业物业
;住宅物业格局;南岸东区——
生活配套完善,板块认知度最高,已形成 “富人区”生活概念。
发展历程——老城区功能重点转移地带,区域地产起步较早,品质项目云集,已形成较为成熟的居住区域,“富人区”生活概念已基本形成。
现状及未来——宜宾市行政、商贸金融、服务、物资流转、文体娱乐中心区之一,特别是三江口片区规划为中央商务区,将打造为宜宾市城市发展的核心地带。;;项目位置:宜宾市南岸东区航天路中段
占地规模:150亩
容 积 率:2.00
建筑面积: 33万㎡
产品形态:高层
面积区间: 70-281㎡
销售均价:7000-7500元/㎡ (清水)
9300-14600元/㎡ (精装)
建筑风格:欧式新古典主义
开盘时间:2010年
销售率:90%
剩余体量:10%;26;典型项目分析——龙湾一号;项目特点
宜宾目前售价最高,滨江豪宅高层???目,赠送率约10-20%,地处三江口CBD区域,拥有得天独厚的江景资源,与“莱茵河畔”项目一路之隔。项目住宅采用Art-deco建筑风格,5万㎡商业采用明清街、院、巷布局,商业配套有星级酒店、外籍幼儿园、甲级写字楼。
客群特点
主城区、周边郊县客群各占50%,客户多为追求生活品质的改善型客群,一次性付款达45%左右,看重江景资源,对区域地段认知接受度极高。
项目借鉴点
通过自身项目的样板间和展示区的营造,结合沿河的滨河休闲带景观,以高品质的生活意境打动客户。;南岸西区——新兴的成熟居住区,城市未来延伸发展方向。
发展历程——2000年鲁能地产进驻区域合作项目总规划面积约6.08平方公里。区域前期开发项目主要以刚需产品为主,随着配套的逐步完善,目前已有多家房企进驻,以及多个改善性项目呈现。
现状及未来——是宜宾城市向西发展的重要板块,分一、二期开发,建设完成后将实现8万人综合城市功能居住区。;;31;项目特点
鲁能地产刚需项目,位于中坝大桥南岸出口和外江路交汇处,背靠大地坡生态公园,项目主打功能性产品,97 ㎡2.5房可变空间产品供销两旺,项目当前整体销售较好。
客群特点
主城区客户为主,区域周边辐射郊县客户为辅。新生代年轻化客群,对鲁能地产已有较好品牌认知。
项目借鉴点
区域市场以刚需为主导,项目注重打造产品功能性,控制面积,控制总价。;临港开发区——城市未来发展方向,是改善和投资客群的热点进驻区域
发展历程——在宜宾市城市总体规划中,是居住区级中心结合居住区规划布置的四个“片区级中心”之一,受到开发商、购房者的热烈追捧。
现状及未来——总体规划定位为港口、产业、居住环境协调发展的临港新城,是宜宾向东扩展的新引擎。未来将是集港口物流、先进制造、高新产业、商务商贸、生态居住、科研培训、旅游休闲、文化创意、商业服务、
行政管理等多种区域副中心
功能、城市服务功能、决策
管理功能于一体的城市新中
心区。;;典型项目分析——地中海蓝湾;项目特点
项目为宜宾本地知名开发商打造,是区域的首个大盘,由于进驻之初板块供应少,前期通过景观的打造,丰富的产品线,满足客群需求。开盘之初曾出现客户通宵排队抢房的火爆场面。
客群特点
客群基本由主城区地缘性和周边区县客户构成,购买客户多为首置、首改购房需求,看好区域未来发展潜力,看重产品功能性。
项目借鉴点
市场以刚需为主导,景观先期呈现和丰富的产品线。;;;项目位置
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