大盘时代超级大盘运作模式策略思考.docVIP

大盘时代超级大盘运作模式策略思虑 大盘时代超级大盘运作模式策略思虑 大盘时代超级大盘运作模式策略思虑 大盘时代超级大盘运作模式策略思虑——南京苏宁天润城 对于地产商而言，今日，我们正在经历着、经营着一个大盘时代。 大盘时代两大特色： 一、 今日的大盘时代拥有浓重的领土整顿色彩。 所谓领土整顿是指在国家宏观战略的指导下， 对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、 科学利用，进而实现土地资源的最正确配置和最大价值。 二、 一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市营运商将快速兴起。 他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地区、超越某一城市。 -------- 王志纲 、超级大盘整体运作模式重点 重点词：市场容量、家产支持、系统定位、品牌塑造、资本运作 ． 1 、市场容量： 重点词：现有市场、潜伏市场、来访量、完成率、一次置业、升级置业、投资置业 市场容量是进行大盘操作时第一应当考虑的问题，因为再大的项目最后还得由目标花费市场所消化，而在某一特准时间段内一个地区的市场容量老是有限的。所以大盘运作首当其冲应当做到的是充足发掘项目所能完成的市场容量，实现项目的旺销快销。发掘市场容量，扩大目标客群的详细举措包含以下两个方面： ． 1 ． 1、深度发掘现有市场●提高来访率： 增强推行力度 推行力度既包含针对项目产品促销的报纸广告、户外广告的投放力度，也包含针对开发公司及开发项目的品牌塑造力度等。 增强推行个性 产品个性是一个项目差别于其余项目的基本特色 ，也是项目在当前竞争强烈的市场上最后能够夺人眼球 的根本所在。 个性化的产品需要个性化的宣传推行手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引项目的边沿目标客群。以本案为例，如能在项目宣传推行中突出个性，则以项目当前的价钱，其势必吸引一大量江南江北的年青购房客户集体。 ●提高完成率： 提高完成率最根本的举措是增强现场掌握，最大限度减少客户流失，减小客户流失率。增强现场掌握的主要门路包含： 改良项目案场布局、销售道具调整优化； 提高现场人员的履行力； 增强客户直观感觉，增添样板房的真切感与和蔼感（在样板房塑造时应做到重装饰、轻装饰）、优化看房通道。 1 ． 1 ． 2、扩大 / 激发潜伏市场 发掘潜伏市场是一个项目、特别是大盘项目能够圆满运作成功的重点所在，也是在项目推行营销过程中应 主要花销精力的目标销售领域，以本案为例： 项目潜伏市场包含： 江南市场： 在现有的价钱优势的基础上增强推行个性以吸引年青置业人群； 经过充足显现地区将来交通优势和配套优势以减小客户心理落差，缩短客户心理距离，进而吸引长江以南客户对本项目的亲睐。 ＊以本项当先期销售状况剖析，在从前的项目销售中整体受众倾向于中老年客户群，这部分受众看中的是本案较高的性价比，而在推行的过程中没有更好的抓住年青置业客户群。主要在于在宣传上没有成功塑造出项目独到的个性，没有更好的逢迎年青人的爱好。所以在往后的宣传中应从塑造项目个性下手，充足发掘年青置业客户群市场。 江北市场： 突出地区优势及产品个性； 规范江北市场、指引江北居民进行商品房子花费的现代居住理念。 针对江北市场，本案不单应抓住一次置业人群，更应利用江北居民进行住所升级换代的机遇，为改良居住条件二次置业的这部分目标客户群将是本案一大潜伏客户集体。投资市场： 价值所在，逆势而发 因为受国家宏观调空的影响，当前房地产市场中投资购房的比率有必定程度的降落，但必定阶段的降落不等于投资市场的消逝，依据资本市场的逐利性，只需有适合的空间并具备必定的投资价值，投资购房的比率随时可能扩大。 以本案为例，因为项目自己性价比较高，再加上江北地区市场将来发展的不行限量性，所以项目自己拥有很大的投资价值，只需宣传剖析适合，投资市场将是本案将来很大的拓展空间。 ． 2 、家产支持： ------ 家产塑造是造城运动的核心环节 重点词：家产支撑、内部循环、连续发展、造城运动、城市规划 1 ． 2 ． 1、家产 ---- 城市发展源动力。 家产是一个城市发展的原动力，失掉了家产支撑的城市最后势必成为“卧城”、“空城”而不可以够形成一 个完好意义上的“城市”。 完美的家产构造不单能够增强地区的综合竞争力，并且能够扩大地区内闲散劳动力的就业机遇，形成地区 小家产链的良性循环，进而也能够进一步完美一个地区的生活功能，真切形成一个新“城市”的观点！这 一点是大盘运作主要差别于小盘之重点所在，也是在超级大盘运作中应当重点考虑的地方。 （图）家产－就业－生活－新城市； 1 ． 2 ． 2、完好的社会功能 ----- 城市生命力 一个完好的城市必定是一个各项功能都具备的城市，齐备的社会功能是一个城市的生命力。 完美的内部社会功能包含：交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等；即个体生计所需要的全部生活设备以及整个城市实现良性运行