海南英德天骄花园项目前期营销策划全案_90页_星联地产.pptxVIP

谨呈：万宁英德置业有限公司海南英德“天骄花园”项目前期营销策划全案深圳星联地产顾问有限公司2009.12.24皇牌代理 信心标志 本报告的技术成果专属万宁市英德置业有限责任公司所有；深圳市星联地产顾问有限公司拥有本报告的策划思路、分析方法、报告格式的技术版权，未经许可，不得转让或翻载。报告评审监制：深圳市星联地产 品控中心项目全权负责：阎柳杰 策划经理项目报告主撰：阎柳杰 策划经理报告技术负责：张建平 高级策划经理策划参与成员：徐玉堂 策划师 王 刚 策划师 报告文字处理：阎柳杰 张建平第一部分 项目策划背景分析第二部分 项目定位第三部分 项目前期销售准备工作建议目录第一部分 项目策划背景分析一.策划背景：指导思路二.策划背景：项目资料三.项目SWOT分析SWOT分析---优势分析SWOT分析---劣势分析SWOT分析---机会分析SWOT分析---威胁分析策划背景：关键指导思路度假健康投资孝心山、水、温泉、森林是我们先契的自然资源，让山水引领我们迈向人文居住的最佳生活空间，主打自然资源景观强调创新风格的高尚、时尚度假休闲社区。策划背景：关键指导思路项目定位前对环境的感知信心源于市场；优越的地理环境、创新的户型开发理念；赋予综合超前的新突破以项目资源景观为切题，以自身环境优势,创新的思维煽动人；以与时俱进的市场开发理念，结合创新时尚理念引领兴隆市场，使之成为集养生度假休闲的居住社区。我们需要【关键词一】 市场主导力量，度假、养生 其一：兴隆地产发展旅游： 海南兴隆进过一段时间的集中开发后，逐步进入稳定开发期，兴隆的旅游业早已成为海南的一大度假品牌之一；温泉： 海南兴隆温泉家喻户晓，兴隆温泉旅游区在兴隆华侨农场境内，是境内最大的旅游胜地美称；酒店： 海南兴隆的酒店业也持续看好，游客通常会有吃海鲜到海口，观赏游玩到三亚，住宿养生在兴隆的一线旅游行程。 兴隆地产属于外地客户消化的性质，70%-80%的长江流域以北客户的买方市场，由于兴隆小镇不受到大中城市的房地产泡沫的波及影响，完全是属于成长需求，所以房价只升不跌，平稳增长。【关键词二】 购买市场，理性所需 其二：理智购买需求的客户领导者是谁? 随着区域内各种各样的楼盘规模启动后，市场放量逐年增长，甚至成倍增长。那么主力人群来自于哪里，我司结合在区域内市场情况，他们来自于长江流域以北、东北三省、江浙一带为主导的区域内养生越冬的需求者。 他们具有的特点是：对享受养老生活的中老年一代，对二次置业投重金购买安逸生活的中高阶级。同时他们拥有对新产品的入市敏锐性，和敢于接受新事物的尝鲜者。少部分对拥有闲钱通过二次置业投资地产的高收入阶层。【关键词三】创新户型，放大公寓洋房附加值 商品住宅时代的小户型发展，至今已经历时10多年了，产品更新换代，历经多种变化。伴随着“90平方米以下占比70%”的政策的全面实施，“90/70”小户型已经不断在国内各大城市亮相，其创新产品也普遍受到购房者的关注看好，销售好于一般商品住宅。 目前在兴隆镇房地产市场，小户型产品处于白热化阶段，但同质化产品较为严重，且本项目地块处于镇与中心的接驳处，城市配套资源有所匮乏，但是项目具有得天独厚的山水、泉眼优势，我们必须跳跃同质化思维，打造差异化产品，放大产品附加值的享有资源空间，使得我们的产品更具有区域市场的领跑者之潜质，更具有养生度假的功能社区。策划背景：项目资料西北：北京村东向：森林植被1、项目地处兴隆温泉旅游度区，项目以北300米，即国道海榆东线2、总占地：49452.80 ㎡ 总建面：62194.25㎡ 容积率：1.23、用地性质：旅游用地西南向：太阳河项目东南向：太阳河项目项目东向：原生态树林，呈现一片热带风情原生态自然环境。成为本项目周边的天然绿色景观。项目西北向：正在兴建的北京村，体量4.6万多㎡，为别墅及公寓产品，主入口仿照天安门的造型，与本项目竞争：★★本案项目西南向：太阳河温泉花园地块原建筑，欧式风格别墅群，有利于提升区域居住档次，与本项目共同发展。项目东南向：近周为太阳河温泉花园地块原建筑，体量5.3万多㎡，为酒店式度假公寓，与本项目竞争：★★★★策划背景：项目资料项目发展SWOT分析－－优势天成景观优势大海、温泉、河流、植被等自然资源主题，一直以来都是高端物业的支撑元素，温泉所认拥、高尚之所，海为心、水为灵一直是中国人对居所不懈的追求。本项目具有坐拥泉眼、高私密性椰林资源，且零界兴隆华侨农场旅游胜地。这是兴隆镇板块中，较为多见却是居住性比较稀缺的一块“泉材”双拥风水宝地。而且，地貌特征成为成就本项目高尚生活度假社区的有力支撑因素。【优势提升策略】距兴隆石梅湾仅20分车程，是成功者度假的当然居所；做大海的文章，让山水可观、可戏、可游、可玩。温泉.宅高度和谐是塑造高尚住区的外在条件。是本案具