某地产新项目产品解决方案交流与分享.pptxVIP

新项目产品解决方案交流分享 案例一：旗忠项目产品定位;;美国住宅市场的客户细分。;2;因为竞争，需要精准的、针对客户需求的产品设计。;;;;;;;案例：《旗忠项目定位报告》 土地属性分析 客户对土地属性的需求分析 市场机会判断与客户定位 土地价值分析;;;1、城镇布局规划 — 上海“十一五”规划提出城镇发展的“1966”体系，即1个中心城、9个新城、600个左右中心镇和6000个左右中心村。 9个新城中嘉定、松江和临港为重点。 — 本片区处“9城”中的闵行新城范围，是上海市城镇发展的重点方向之一。 2、区域功能定位 — 本片区在城市中的功能是为提升经济实力做贡献，发展先进制造业和新城镇体系。 3、结论 本片区是上海新城镇建设的重点之一、是城市重点产业发展的方向和集中区域之一，是人口流入的重要区域之一 4、远期规划 — “十一五”期间，预计闵行区可建成商品房面积达到1500万平米 —“十一五”期间，闵行区年均GDP增长达到15% — 预计到2010年，闵行区常住总人口数达到200万，其中户籍人口数100万;;土地属性分析 宗地片区现有状况;土地属性分析 宗地片区与城市关系;土地属性分析 宗地片区与城市关系;土地属性分析 宗地土地属性综合评定;客户对土地属性的需求分析 2.1 从土地到客户的需求判断 2.2 从上海客户细分看需求判断;客户对土地属性的需求分析 从土地到客户的需求判断;客户对土地属性的需求分析 从上海客户细分看需求判断;;本项目位于闵行区马桥镇，南靠铁路，东邻华宁路，地块距离老闵行核心区域约有3公里。从房地产市场的发展关系来看本案可以归入老闵行板块。;;面积;总结 区域内别墅市场表现不错，公寓市场方面去化情况较差，整体消化率不高 目前本区域内160-210平方米的联排别墅去化情况最好，去化率基本都在70%左右，由于有大量的市区客户购买，对区域内的别墅市场形成了强有力的支撑。面积段在210平方米以上的别墅去化情况不太理想，主要是由于区域内的大环境档次不高，高端的客源对本区域的环境存在一定的抗性。 公寓市场主要本地客源量，产品力不强，很难吸引市区客户，另一方面在老闵行和市区中间的春申，颛桥以及周边的九亭和新桥板块也大量拦截和分流了市区客户，导致本区域受到较大的外来竞争压力。 区域内远期供应量稳定，竞争会在阶段内存在 宗地距离轨道交通较远，宗地较区域内其他项目的地理位置劣势明显，本区域竞争优势不明显;市场机会寻找 其他板块分析判断市区竞争机会;市场机会寻找 同级别竞争板块分析-颛桥 ;;小结;宗地;■单价和面积关系;小结;宗地;■单价和面积关系;小结;　 ;■单价和面积关系;小结;3、市场机会寻找 3.3、市场竞争分析;目前本案周边的几个板块中只有新桥板块和本案所在老闵行板块别墅分布较广，同时又都是以市区客源为主，所以新桥和老闵行板块是未来本案别墅竞争的重点板块。 新桥受道路系统和配套的影响，经济类的表述表现一般，210平以上的舒适性别墅表现不错，而本区域配套轨道交通不错，但是周边人文条件较差，因此，经济类的别墅消化率很高 170－190平方米的经济型联排别墅是宗地的重要市场机会 ;本案主力客源包括市区社会新锐和本地客户两部分，考虑到轨道5号线以及9号线带来的市区人口导入，九亭和颛桥均是本项目一级公寓竞争板块；本地客户则主要是在老闵行板块消化，所以目前本案公寓竞争市场主要有九亭，颛桥和老闵行3个板块。 公寓类的产品宗地压力较大，通过单体和环境提升产品力，从而拉动部分普通公寓。同时满足本地的竞争优势，是宗地的市场机会 ;莘庄和春申板块与本案在单价和客源层次方面相差较大，所以和本案不存在直接竞争。 目前春申、莘庄板块公寓成交均价在7000－8500元/平方米之间，成交总价在80万左右，但成交量和供应量均不大，板块的市场份额正在逐渐萎缩，而区域内没有此类产品的替补性出现 通过快速路和项目自然景观优势与产品优势，花园洋房总价控制在60-80万上下的市场机会比较明显;;市场机会寻找