[法律资料]土地一级开发公司业务风险与防范.pdfVIP

土地一级开发公司 业务风险与防范 目录 一、土地一级开发的概况及法律依据 2 二、土地一级开发的内容及基本流程 9 三、土地一级开发的法律风险 11 四、土地一级开发业务风险的防范 14 附录 1：中华人民共和国土地管理法 20 附录 2：土地储备管理办法 4 1 附录 3：国务院关于加强国有土地资产管理的通知 47 附录 4：国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 52 附录 5：土地开发整理规划管理若干意见 58 附录 6：江苏省国有土地储备办法 64 附录 7：土地储备资金财务管理暂行办法 67 1 正文 一、土地一级开发的概况及法律依据 （一）土地一级开发的运作模式 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的公司，对一定区域范围内的城 市国有土地 ( 毛地 ) 或乡村集体土地 ( 生地 ) 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿， 并进行适当的市政配套设施建设， 使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五 通一平”、“七通一平”或“九通一平”的建设条件 ( 熟地) ，再对熟地进行有偿 出让或转让的过程。土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市 总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有 土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 根据 《土地储备管理办法》、《江苏省国有土地储备办法》 中对于土地储备主 体的规定， 土地一级开发的主体为政府， 这是土地一级开发地方法规的一个基本 原则，也是“政府主导”的主要体现。 “市场化运作”体现在土地一级开发除必 须通过行政行为完成的事项之外的开发事项， 通过市场竞争方式选择具备资格的 公司投资完成； 体现在土地一级开发应符合市场需求， 并按市场需求实施土地一 级开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。 这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将 拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用 权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定 具备资格的公司，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地 受让人要求的条件，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交 土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源， 2 减轻政府开发资金压力。 土地一级开发常见的盈利模式包括基本收益和浮动收益。 基本收益包括开发 公司受托进行一级开发的应得报酬、 垫资开发的银行利息； 浮动收益为在完成土 地一级开发后，进行土地出让时，出让所得与约定的基准价之间的差额分成。 因此开发公司参与土地一级开发需要与地方政府、地方土地储备中心签订 开发协议。一般情况下，根据该等协议，开发公司参与土地一级开发的收入计 算公式如下： 主营业务收入 = 土地使用权出让金–土地两金（除基础设施配套费以外） –土地出让金 +应得报酬 +垫资开发的银行利息 （二）土地一级开发中的法律关系 1、法律主体 土地一级开发主要涉及三个主体： 政府及土地储备机构、 土地一级开发公司、 被拆迁人及被征地农民。 政府是征收和补偿的主体， 因此，土地一级开发第一个重要的主体就是政府， 土地储备机构的设立恰恰是