房地产开发企业各环节税种分析.pptxVIP

2 主要内容 第一部分 房地产开发企业各环节税种简介 第二部分 地税营改增相关政策简介 3 新建商品房不同环节涉及的税种 4 车船税：由保险机构代征。 价格提交基金：根据《枣庄市价格调节基金征收使用管理办法》，2007年10月1日起开始按照房地产开发按销售收入的1%征收。2016年1月27日国务院常务会议决定，为持续清理和规范涉企收费，减轻企业负担，决定清理规范一批政府性基金收费项目。财政部下发《关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知》（财税[2016]11号）从2016年2月1日起，停征价格调节基金。该基金停止通过向社会征收方式筹集，所需资金由各地根据实际情况，通过地方同级预算统筹安排，保障调控价格、稳定市场工作正常开展。 5 拿地阶段 6 拿地阶段——契税 税项 征税范围 减免和优惠 计税依据 税率 计算方法 契税　 1、  国有土地使用权出让； 有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。 1.国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买卖，为成交价格； 3％－5％ 应纳税额 = 计税依据 × 税率 2、  土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3、  房屋买卖；（含抵债、股权投资、翻建） 3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 4、  房屋赠与； 5、 房屋交换； 4.出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作为计税价格。对“招拍挂”承受的，按土地成交总价款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。 6、 承受国有土地使用权支付的土地出让金。 7 自2013年4月1日起，我省契税暂执行3%的税率。 自2014年7月1日起，枣庄等12市的国有土地使用权出让契税适用税率由3%调整为4%，土地使用权转让以及房屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税适用税率仍执行3%。 8 税项 征税范围 减免和优惠 计税依据 税率 计算方法 耕地占用税 用于建房或从事其他非农业建设征(占)用的国家和集体所有的耕地(占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)。 1.部队军事设施用地；（免） 2.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（减按2元每平方米） 3.学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免） 4.农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税 1.以县为单位（a以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为10元至50元； 2.人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为8元至40元； 3.人均耕地在2亩至3亩（含三亩）的地区，每平方米为6元至30元； 4.人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为5元至25元。 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的５０％。农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收 滕州市耕地占用税每平米30元 以实际占用耕地面积为计税依据，定额征收 应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率 拿地阶段——耕地占用税 9 纳税义务人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。 计税依据：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。 10 适用税额：枣庄市中区、薛城区、滕州市每平方米30 元；山亭区每平方米24 元；峄城区、台儿庄区每平方米22 元。 占用基本农田建房或者从事非农业建设的，适用税额应当在附件2规定的当地适用税额的基础上提高50%. 纳税义务时间：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。 11 税项 征税范围 减免和优惠 计税依据 税率 计算方法 印花税　 1.各种合同 1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本 2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据； 3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产