早市策划方案.pptVIP

宏源早市;一.项目评价;1.早市正经历着三个转变: 地 点——从室外到室内的迁徙； 形 态——从简陋到精致的蜕变； 经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。; 2.早市趋势 近几年来房地产业发展迅猛，步子大，速度快，铁西区一座座楼房拔地而起，城市面貌大为改观。住宅性楼盘已经开始出现“烂尾”盘和滞销盘；商业地产的业态与功能也基本完善，临街店铺、社区店铺和一些专业市场中都存在闲置商铺。但目前还缺少一个形象好，档次高的零售业态早市。该定位的客源基础坚实，市场需求量大，经营的产品是人们日常生活中所必须的快速消费品，市场容易启动。但早市的总体经营利润不高，这是影响项目产权（经营权）式销售的最大障碍。我们必须从项目包装、经营模式和规划布局等方面下工夫，营造市场氛围。;三.项目定位 ;（1）佳泰市场;（2）大兴早市;（3）铁西早市;（4）富兴早市;2．定位分析;　　 鄂尔多斯市居住区域的早市基本仍然以传统早市，在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的“超市”的经营环境还有很大距离； 　　　现在鄂尔多斯市的新型早市还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，早市换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型市场。 ;关键词： 立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。 超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用早市的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。;;;六、经营定位 ;七、装修定位 ;八、整体规划定位;客户生态链： 终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主 终端消费群体： 项目区域内的居住人群 项目区域辐射半径内的消费人群 项目区域内涉及的餐饮商业体 项目经营商家： 专业投资早市的经营者； 泛东胜区域内的早市??营者； 经营权业主： 专业投资早市的投资者； ; 关于早市的经营权投资现在基本被市场接受，并且市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比早市投资有着先天的优势。 新型的早市，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的东胜市民们看好，并培养了一大批早市经济投资群体。 早市都处在居住比较成熟的社区，价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。;;项目优势及机会点 ： 位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯大街、东环路与包神铁路环合的地块内部，南有万正广场 ，上有宏源时代广场及宏源一品一区，方圆1000M居民区较多，同时据本案有铁西早市，目前运行较好，人口较为密集，但铁西早市平米较小、没有停车场给附近居民生活稍有不便。 位置条件较好属铁西中心区。 停车场较为宽畅，下车一站式购物。 统一先进管理水平，有多年市场管理经验。 先进全面广告宣传使本案众所周知。 较实惠的租金为广大商家提供运作空间。 地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射半径巨大。 ;项目劣势及威胁点： 项目附近的一个早市、十几个小商店出售蔬菜肉时等，影响项目前期招商。 项目附近的居家人群多为事业单位或企业单位人员，缺乏消费积极性且消费力度有限。 早市经营权投资回报相对产权投资回报较底，经营权投资对投资者吸引不大。 项目地处鄂尔多斯商务中心区域，周边人群多以商务活动为主，缺乏目标消费人群。 未来随着鄂尔多斯CBD商务区的扩张，项目区域内的居住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最大化时，项目有可能失去终端消费群体。 ;十三：解决方案