第五章房地产评估3.pptxVIP

第五章　房地产评估;主要内容;一、收益途径的基本思路;二、收益途径的基本范围;三、收益途径的估价过程;　　1．求取（客观/正常）总收入 　　总收入是指以收益为目的的房土地及其有关设施、劳动及经营要素相结合产生的总的收入。 　　这里的“总收入”是在实际总收入的基础上，剔除其中特殊的、偶然的因素后，取得的在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许的最佳用途和利用程度的收入值。“客观收入或正常收入”。;2．求取（正常/客观）总费用 　　总费用是指为创造总收入所投入的直接必要的劳动费用和资本费用。 　　这里的“总费用”是指房地产取得正常总收入必须支付的各种必要支出，不是实际费用。 　　;　　　3.求取（正常/客观）纯收益 　正常纯收益是正常总收入扣减正常总费用的余额。 ?房地合一 房地产纯收益＝房地产总收入－房地产总费用 　①出租型房地产： 　②直接经营型房地产：;? ?房地分估（残余估价法） ①土地纯收益=房地产总收入－房地产总费用－房屋纯收益 其中：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 或：土地纯收益=土地总收入－土地总费用 ②房屋纯收益＝房地产总收入－房地产总费用－土地纯收益 其中：土地纯收益=土地现值×土地还原利率;4.确定折现率或资本化率;　　4.确定折现率或资本化率的方法 ⑴安全利率加风险调整值法 　　　折现率=安全利率+风险调整值 　　安全利率指无风险的资本投资收益率，在我国可选