某写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路.ppt

广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告二零零九年一月二十三日 ;本报告内容仅为项目第一阶段市场研究及初步发展思路工作成果，并不代表我司工作最终成果，具体策划方案会在沟通之后再作调整与深化。 特此说明！;本次研究所依据的资料和信息都是准确和有效的。一旦研究依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致研究依据的变化： 新的规划变动以及规划执行与预期之间的差异。 新的政策法规。 对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 我们提请报告使用者注意: 本研究所涉及的信息和资料收集基于2009年1月之前，具有时效性。 本项目工作只限于提供针对性及详细的房地产顾问意见和建议，不包括任何法律、法规和政策议题。 研究中所涉及的对发展趋势的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来发展可能性的预示性估计，而非确定的事实。预测的过程包含了许多敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果 该报告仅为广州海航置业有限公司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。;一、 项目背景分析;Page *;交通便利，可达性好;项目研究目的; 与城中村相临，环境复杂 专业市场众多，但周边无零售商业气氛 受机场立交影响，与其他片区的连接不顺畅 地块受覆盖率低所限，为商业开发增加了难度;项目的优势所在;Level 2: 研究途径 实践研究、案例分析、 试验法、现场勘查;一、 项目背景分析;城市概况;城市总体经济;广东省人均;数据来源：2008年广州市年鉴; 广州外商直接投资除在04年受“非典”影响导致增长放缓外，近年一直保持稳定增长。 外商投资逐年增长，占总投资额的比例越来越高，特别是一些欧美发达国家投资所占比例增加，其对广州市房地产的需求也增长，将有效地拉动广州市写字楼、酒店等高端项目的发展。;国内;城市人口增长;广州城市发展规划定位;广州城市空间发展战略;广州交通规划;白云区发展规划;鉴于国内外严峻的经济形势及房地产业现状， “扶持”和“稳定”将是未来几年内房地产行业政策面??主基调 ;;一、 项目背景分析;写字楼区域的分布呈现从西向东发展的态势 传统环市东、东风路商务中心由于市政引导作用，发展速度渐缓 天河北区域属于现在最成熟且档次最高的中心商务区 珠江新城集中高端商务办公写字楼，将会成为未来的商务中心 ;未来几年内将处于供求平衡情况;租金下降、空置率上升是未来2－3年内的趋势;白云区是甲级写字楼的空白点;本地及国内的制造业、服务业企业是甲级写字楼的主要用户;大量的写字楼物业集中在珠江新城区域，但开发将放缓;短期内发展放缓，远期前景看好;;商铺化的写字楼产品是其最大特征;未来发展研判;达宝广场最临近专业市场的传统写字楼;价格/出租率 面湖单位租金80元/㎡·月，非面湖单位70元/㎡·月，物业管理费30元/㎡·月，出租率超过95%。 主力商户 广州国泰信息处理有限公司、国际航空电讯协会广州办事处、嘉士伯啤酒广州分公司、德国德累斯登银行、美最时洋行、百胜行、景鸿咨询顾问有限公司等，其中服装类公司仅4间。 配套设施 银行、东海酒家、员工饭堂、购物商场、4台高速电梯、中央空调、光纤、宽带网络等。 ;项目位置 位于三元里大道、三元里地铁站B出口 项目规模 楼高26层，将集商业、办公功能为一体，占地面积达11200多平方米，总建筑面积为56172平方米；其中1-4层为商业裙楼，商业建筑面积为13545平方米，塔楼为写字楼，建筑面积为30331平方米。 招商情况 招商工作由三元里村村委会自行负责，其中4层商业裙楼主要作为皮具专业市场进行招租，据了解目前招租情况理想。 配套设施 地下二层停车场，车库面积为12404平方米。;传统型的区域商务中心将是本项目发展的方向;广州六大商圈空间布局图;广州市未来商业发展仍将以向东发展为主;白云区商业物业的供求关系趋于平衡;白云区目前尚未出现市级的零售商业中心;本项目具备一定的零售商业发展潜力;未来发展研判;百信广场商业中心;百信广场商业中心;百信广场商业中心;做区域内最好的购物娱乐综合中心;商务公寓概念多样化;服务式公寓是优质商务公寓的代表;商务公寓市场——服务式公寓分布;服务式公寓是指配有客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务、既提供酒店服务又拥有居家生活风格的综合物业。通常具以下特点： 房内设施：包括所有的家具、家居用品如空调/电视/洗衣机/烘干机、厨房用品和厨具等； 公寓设施：配备健身中心、适当的餐饮设施、投币式洗衣区、独立的公寓出入口； 服务：完备的酒店式服务，如客房送餐、定期的房间清洁服务； 租期和租金：大多租期为6个月到1年左右。适合不愿意在酒店租房，也不愿意缴交各类费用的人士； 市场推广：设有租赁销售部门，通常与房产中介公司合作拓展