江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告_107P_XXXX.pptx

韩信北路地块项目2010.6.20QITEERDC谨呈：楚州 ….地产开发有限公司求制胜寻在追索市场的需求中，寻求制胜！在追索市场的需求中，寻求制胜！解决之在追索市场的需求中，寻求制胜！在追索市场的需求中，寻求制胜！思Thinking域Domain品Commodities计Analysis谋Strategy秀Show城市研究/板块研究规划/产品设计项目分析/定位战略目标/销售策略案名/VI/表现第一部分 域[Domain]城市研究/板块研究 楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。楚州区北距连云港市120公里，南距江苏省会南京市200公里。高速公路——京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2.5小时，确立了淮安在江苏省的交通枢纽地位。京杭大运河和苏北灌溉总渠的水上运输，楚州素来扼东西南北、水陆交通之要冲，自古乃兵家重地、商贸重埠，其交通枢纽地位和区位优势日益凸显。注：2007年以来，楚州区GDP环上年平均增长24.6亿2010年后人均收入增长更加明显。（数据来源——中国宏观数据分析系统）注：楚州区近年来的GDP平均增长率为18.85%。（数据来源——中国宏观数据分析系统）人均GDP稳定快速增长，但尚处于处于房地产快速发展阶段。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。淮安市及楚州区2008年人均工资为12462元，2009年人均工资为14073元。 进一步分析淮安及楚州区在职人员年工资收入水平可以看出，因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是基础差，基数低的现状未有效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。如图显示：近年来淮安财政税收每年保持17%以上的增速，特别是近两年增速达30%以上，09年金融危机没有给淮安经济带来危机，只是降低了经济发展的速度，但09年也保持了25%的增长率。这体现了淮安经济发展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，为实现未来城市规划，提高区域成熟度打下了坚实基础。而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够促进商品房的销售，提升商品房的销售价格，增强消费者的购买信心。09年10月前政策2010年市场预测09年市场走势内外因的双重作用，可能经历不同的上下半场相对“V”形式走势保增长”转向为“调结构”全国市场分析1. 严格实施二套房政策 防房产金融风险 2009年02月26日:中国银监会表示，坚持持续风险监管和审慎风险监管。 2009年06月23日:国银监会办公厅向各地银监局和各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，对银行机构加强信贷管理进行窗口指导。此次下发的《通知》再次强调了防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域，要求各银行业金融机构从授信尽职调查、确保信贷资金进入实体经济。并特别指出，要防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”，不得通过贷款转存等手段虚增存贷款，不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。2.国务院首提研究开征物业税 2009年5月25日国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。3.房地产开发项目最低资本金比例调低 2009年4月29日国务院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整固定资产投资项目资本金比例。 2009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 5.商务部建议取消外资投资房地产行业的限制 基于我国外商直接投资(FDI)持续7个月负增长，近期商务部向国务院提交了一份关于稳定稳定外商投资包含42条具体建议的建议书。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑。 6.2009年12月9号营业税调整 国务院召开常务会议决定，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”这对普通住宅没有直接影响，而对非普通的高档住宅带来直接影响，原本可按照买入价与如今卖出价的差来缴纳差额营业税，然而这一政策的调整将交纳更多的税。7.中央经济工作会议 推动中小城市户籍制度改革作为重点，把农村城镇化作为推动农村经济发展的