江苏张家港暨阳湖国际广场项目策划报告_221PPT.pptx

暨阳湖国际广场项目策划报告;报告纲要;核心思想;第一部分 市场定位;逻辑结构;一、定位路线;;项目所处区位审视;项目区位价值发现;江河与湖泊的至尊价值;;;;西湖之于西湖8号公馆;金鸡湖之于中茵;为何这些城市和项目有着本质上的相似？;研判结论;二、产品路线;产品路线的几种可能：;三、市场论证;（一）方案一市场论证;;张家港现有写字楼分布;张家港物业分类;区域分布;;市场结论;2、风险论证;1）写字楼自身的特点;2）张家港的市场承受力;在市场承受力方面，对于6.5万方的量体本报告持有一种怀疑态度，理由如下：;3）政策面的影响;机会损失的考虑因素——机会成本;面对如此绝佳的地段和单一的产品塑造，问题产生了——;结论很明显——;综合考虑——做纯办公产品虽然可行， 但并不是最佳的方案！;（二）方案二市场论证;1、张家港酒店式公寓市场;;张家港酒店式公寓的发展空间;地块条件分析;2、开发策略;产品开发策略性分析 ;防御性策略以低风险为前提，所以这种策略的主导思想是迎合大众市场需求，这就决定了产品将是走大众化市场路线，最后不可避免的陷入了产品同质化局面，导致市场的恶性竞争。 进攻性策略以产品创新为前提，所以这种策略的主导思想是创造产品特色，实行差异化营销。这种策略具有低竞争性和高风险性两个特点，主要是从产品生命力的塑造出发，寻找市场空白，提高市场竞争力。;两种策略之比较; 综合上面两种产品开发策略，结合目前的市场形势，我们认为，本案应该采取进攻性开发策略，理由如下： ;产品开发战略性方向研判 ;市场挑战者即通过对产品的局部创新或降低自身成本以形成自己的竞争优势，以此来和市场上同类产品取得自己的竞争优势。所谓挑战就是说两者之间存在着相互的抗衡性和替代性，也就意味着产品档次和类型大致是相似的，但会在一些局部方面进行改进或创新，如立面、户型、景观、服务、管理等，以此形成自己产品一定的特色，提高市场竞争力。 这种方式是一种常规性市场产品的做法，同时也是最容易被开发商所接受的做法之一。这种思路不仅吻合大众市场的需求，减小了所需要承担的风险，同时又在市场原有产品的基础上进行了改进创新，加强了产品的市场竞争力。 市场领导者将以突破现有市场产品为根本，对区域市场内引入一种全新的居住理念。这种思维运作的最终目的就是：产品创造市场、理念引导消费。 要想引导市场，成为市场的领导者，就必须是一种全新的产品，市场上从来没有过，而且能够被大部分消费者所接受，我们的目的不是要迎合市场需求，而是引导市场需求，也就是说走在消费者的前面，这才是真正成功案例的魅力！;两种思维方向之比较 ;开发策略总结;因为采取市场领导者的姿态，面临较大的市场风险； 较高的价格，在项目周边高档公寓项目云集的情况下，有着较强的替代性； 较大的量体，客户的可选择性较强，加上较短的使用年限，容易使客户对本案产生较浓的观望情绪，一但市场出现逆转，销售形势将极端严峻。;综合考虑，本报告认为——方案二所要塑造的高端纯酒店式公寓虽然可行， 但也并不是最佳方案！;（三）方案三市场论证;1、方案选取的宗旨;2、方案三选取的策略;3、方案三的优点所在;4、方案三的市场机会;5、方案三的市场可行性;同区域市场产品比较——公寓产品;同区域市场产品比较——别墅产品;同区域市场产品比较——产品优劣势;所以，我司认为—— 方案三的可行性丝毫不需要怀疑！;（四）定位结论;第二部分 客源锁定;客源定位的缘起;;一、办公部分;客户选择写字楼心理分析：;客源习性 ;我们的主力目标客群：;类别 ;客源分布; 但是，以上分析的主要是终端使用客户，而我们的目标是销售，直接面对的是购买客户群体，其中必然会有一大部分投资客群，对投资客而言，必须有适当的面积控制以控制总价，因此，必须：  强化我们产品的组合弹性空间;二、酒店式公寓部分;投资客户 ;客源特性分析——自住型客源; 产品特性;4、客户消费习性研究;客户消费习性研究——投资型客户;所以，我们所要诉求的主力客群就是——“金字塔塔端的群体他们非富即贵他们若非是企业老板，亦必是职业经理人的角色”他们不仅有着极强的购买力，更因为见多识广，从而对品质楼盘有着极高的鉴赏力！;第三部分 产品塑造;我们的建议;项目建议的原则;甲级智能型生态写字楼 舒适型精品酒店式公寓;产品组合原则;产品布局建议——方案一;产品布局建议——方案二;A号地块建议;产品建议;建筑立面建议;;;;;楼层;产品特性建议;大堂建议;——电梯厅建议;——商务会议室;卫生间示意图;——建材标准建议;B号地