某市乐天世界项目基础研究及总体定位思路.ppt

来访客户年龄均在40-50岁有较强的经济实力私企老板为主,他们大多 有自己的公司或准备开公司; 该类客群的公司有企业总部,世界500强企业以及金融机构等; 地段: 地处沈阳CBD核心与南北金廓节点; 周边配套: 星级酒店、国际大厦、金融机构,甲级写字楼、外商公寓、商务办公中心、 华府天地、沈阳北站、家乐福、长客总站等。周边配套齐全，属成熟地段。 销售情况：该项目整体销售率为85%； 客群：该项目B栋产品主要针对成长型公司，并且第三产业客户占有比例有放大趋势。 对本案的借鉴：将自身写字楼产品进行细分，使不同档次产品与客户进行精准对位。 财富中心---客户线 财富中心---小结 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 商会总部大厦---开发线 开发商: 沈阳中基房地产开发有限公司 物业地址: 沈河区青年大街51号 占地面积 5301㎡ 建筑面积 70000㎡ 建筑容积率：13.2 物业类别：写字楼 楼层状况: 26层 物业服务：沈阳银基物业 物业管理费: 10元/平方米·月 （含电梯费） 绿化率: 23% 装修状况：简装 开盘时间：2008-4-1 入住时间：2008-12-31 供暖方式：中央空调 停 车 位：400个地下车位 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 地下1-2层为大型智能现代化停车场 1F、2F、4F、5F为华夏银行的营业部和办公室 3F为大型品牌餐饮中心，现正在招商 6F规划可容纳600人的大型会议室，多媒体会议室，商务中心 7F-26F为写字间 27F是空中茶楼、酒吧 　总 套 数： 520套 　面积区间为46-204平米， 　标准层面积 1200㎡ 　标准层高 2.7米 　建筑地面层高为27层，地下2层 商会总部大厦---产品线 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 A座 面积 户室比 总套数 剩余套数 116.24 19.82% 40 2 85.83 29.28% 80 2 105.87 18.05% 40 3 77.08 6.57% 20 0 48.49 4.14% 20 0 47.52 4.05% 20 0 52.96 18.07% 80 0 商会总部大厦---产品线 　A座现己基本清盘，A座的主力户型是85-116平米。 产品配比与去化 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 B座 面积 户室比 总套数 去化率 204.85 34.68% 40 95% 194.67 32.95% 40 98% 51.93 17.58% 80 100% 80.58 6.82% 20 99% 47.55 4.02% 20 100% 46.59 3.94% 20 100% 　　B座未去化部分集中在7-10F，且多为北向临青年大街的户型。 产品配比与去化 商会总部大厦---产品线 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 起价:9280元/平方米 均价:11000元/平方米 最高价:14800元/平方米 B座南向户型均价10180元/平米 价格优惠:一次性付款98折、贷款99折 目前处于尾盘阶段，即将清盘。 价格情况 商会总部大厦---销售线 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 整体规划：集办公、会务、餐饮、娱乐、休闲等多种业态为一体的一座超现代的高挑空智能化商务大厦 大厦自身功能设置：高标准的写字间、多功能会议厅、商务服务中心、高级餐厅、空中茶楼等配置设施 地理位置优越：位于金廊中心，两线地铁交汇处，南依家乐福购物中心，北邻恒隆广场、市政府广场、北站CBD商圈，西临沈阳市委 电梯、门、大堂：每栋6部电梯，双旋转门，600平米豪华大堂 工程进度：建筑外立面装修 交通: 244.214 周边配套: 中信银行，建设银行，交通银行 智能化设施：办公智能化 、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化 入驻单位规划：国内外各类行业协会、知名企业等 对本项目的借鉴：将写字楼产品产品划分成小户型为单位，更易受投资者的青睐。 商会总部大厦---小结 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 开发商：中一集团 设计单位：沈阳市建筑设计院 物业管理公司：中一物业 物业服务费用：3元/月/㎡ 物业类别：公寓、酒店、写字间、商场 地理位置：青年大街390号 开盘时间：2008.12.23-12.27 总建面：25万平米 总占地面积：10606平米 楼层状况：1-10层为商业裙房，11-26层为五星级酒店，27-48层为写字楼部分。 皇朝万鑫大厦-----开发线 市场调查与研究 写字楼市场个案研究 皇朝万鑫大厦-----销售线 目前该项目写字楼部分为A栋和B栋。A栋为出租型写字楼。C栋为出售型； A栋11-26F为酒店。27-48层为写字楼部分。起租价1300元/平/月（27F）最高租价为2100元/