新入伙小区的特点及管理对策.pptxVIP

新入伙小区特点及管理对策 罗丰良 2011-11-1 前言 由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多。这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。不少物业公司在接管新入伙的小区时，总有些感觉事情特别多，困难特别大，甚至有些应接不暇的现象。究其原因，是因为对新入伙小区的特点没有完全掌握，没有采取相应的应对措施，因而没法满足新入伙小区的物业管理需求。 一、新入伙小区的特点 1、小区工程尚未完全结束，周围环境影响较大 1）小区的收尾工作 2）小区的后续扩建工作 3）绿化苗木没有长成 4）施工单位人员较多，存在住宿小区现象 5）施工过程中的粉尘、噪音污染 2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便 1）大型小区设置的超市、银行的入驻 2）电视、电话、网络的进入 3）后续施工的滞后 4）娱乐场、活动场所、健身场所的完善和开放 5）交通的便利 交付前的“三通” 水通、电通、路通 3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重 1）收楼时间集中、集中装修业主较多 2）存在较多的装修公司和施工单位 3）外来人员密集 4）供应商集中 5）部分业主提前入住后的居住质量受到影响 6）粉尘和噪音污染 7）安全存在较大的隐患 　4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多 主要有以下质量问题 土建类 装饰类 结构类 水类 电类 房屋配套类 5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化 1）组织架构没有现场实操经验 2）小区情况不熟悉 3）业主情况不熟悉 4）设备情况不熟悉 5）业委会还没成立 以上几点使整个物业服务处于磨合期，需要经过时间去制定有针对性的物业服务。 　二、 新入伙小区管理重点 1、安全管理 1）外来人员管理 2）施工人员管理 3）正常居住业主管理 4）安防设备未投入的管理 5）装修供应商的管理 6）车辆管理 2、工程返修工作 1）与业主的沟通 2）与施工单位的沟通 3）与开发商的沟通 4）质量问题的鉴定（主要是物业公司、监理公司、开发商工程部、其它有资质的公司或政府相关部门） 5）质量问题的跟踪 3、装修管理 1）装修前的申请和事项的告知 2）装修材料的监管 3）装修人员的监管 4）违章装修的处理 5）装修周期较长 6）装修无法统一开工和竣工造成入住业主的生活质量 4、成品保护与设备设施保护 1）施工和装修导致路面、绿化等设施的损坏 2）施工和装修导致电梯等设备 如何对已竣工并投入使用的成品和设备设施进行管理保护呢？ 1）技能保护（如电梯添加防护板） 2）物业人员的监管，对发现损坏及时地修复 5、完善小区基本资料及管理制度 1）设备设施资料的完善 2）业主档案资料的完善 3）业主管理制度的完善 4）内部管理制度的完善 　三、 新入伙小区管理对策 1、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧 1）对成品的保护 2）对设施设备的保护 3）定期的检查、定期的保养 4）装修、施工的控制和管理 2、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益 1）设施设备应加大检查力度，采用定期和不定期的方式进行检查、维修并做好相关的记录 2）对可采用的保护的设施设备进行保护 3）对出入小区的人员和车辆进行规范管理 4）对业主装修进行有效的监管，包含水电、土建等方面。 3、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾 1）质量问题方面 2）配套设施方面 3）其它 解决方式 1）物业作为窗口，将话传给发展商 2）定期召开专题会议 3）针对个别特殊问题三方会谈 4、严格外来人员管理制度，消除安全隐患 1）施工人员 2）装修人员 3）业主访客 4）装修供应商人员 解决方式 1）建立外来人员登记等相关制度 2）严禁施工单位、装修人员居住在小区内 3）加大安防的巡查力度 4）与辖区派出所定期不定期进行巡查 5、购买第三方责任险，规避物业管理风险 1）工程未完工，造成一定的安全隐患 2）小区物业服务漏洞，造成一定的安全事故 如何规避和降低风险 1）加强服务控制 2）提高管理风险意识 3）购买第三方责任险 6、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活 1）业主在新环境内不熟悉 2）业主对没有太多的好友 3）业主需要快捷的帮助 可提供的服务 1）与家政公司的联合 2）与装修公司的联合 3）与装修供应商的联合