商业运营管理方案.doc

第 PAGE \* Arabic 20 页 商业运营管理方案 第一篇 市场经营管理方案 一、市场商业机会分析 1、商业地产业态和业种选择 1.1、第四代专业市场背景分析 1.2 、Shopping-mall（购物中心）背景分析 1.3、商业街背景分析 1.4、临时性展馆背景分析 2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析 3、可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场） 二、本项目市场业态定位 1、项目选择业态的原则 2、项目的业态选择 3、项目的业种选择 4、项目的楼层规划 4.1、第一层业种规划 4.2、第二层业种规划 4.3、第三层业种规划 4.4、第四层安排 4 .5、第五层安排 4 .6、第六层安排 5、市场业态的组合原则 三、市场运营策划的核心――市场运营计划 四、市场功能说明 五、经营策略 1、项目铺型结构详析 2、赢利模式 3、市场前期的经营管理 六、市场经营管理手册 第一章、市场招商细则 第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实施办法 第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定 第四章、市场商铺使用权转让、转租流程 第五章、业主入住流程图 第六章、玩具商会章程 第七章、市场管理公约 第八章、市场商铺管理办法 第九章、市场先行赔偿制度 第二篇?市场物业管理方案 1、管理机构设置及人员配置 1．1、管理架构 1．2、人员配置 1．3、岗位安排 2、部门职能 2．1、综合管理部 2.2、财务部 2．3、市场物业管理部 2．4、安保消防部 2．5、保洁绿化部 3、岗位职责 3．1、总经理岗位职责 3．2、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责 3．3、综合管理部员工岗位职责 3．4、财务部员工岗位职责 3．5、市场物业管理部员工岗位职责 3．6工程部员工岗位职责 3．7、安保消防部员工岗位职责 3．8、保洁绿化部员工岗位职责 4、各部门工作手册 4．1、安保消防部工作手册 第一章 总则 第二章 日常管理制度和规定 第三章、安保人员应具备的礼仪 第四章、消防管理规定 第五章、市场防火方案第六章、物业火警应急处理程序 第七章、安保消防部安保员培训 第八章、安保员车辆管理服务=c 4．2工程管理部工作手册 第一章、工程管理部人员素质 第二章、设备房管理 第三章、弱电管理 第四章、电梯管理 第五章、空调系统运行管理 第六章、?供暖锅炉运行管理 第七章、仓库管理 第八章、采购管理 第九章、工程部紧急措施实施方案 4．3、保洁绿化部工作手册 第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作要求 第二章、地板拖扫操作标准 第三章、楼道清洁操作标准 第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准 第五章、公用卫生间清洁操作标准 第六章、办公场所清洁操作标准 第七章、市场外公共场地清洁操作标准 第八章、垃圾的运送和清理 第一篇 市场经营管理方案 一、市场项目商业机会分析 1、商业地产业态业种选择 1.1、第四代专业批发市场背景分析 从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，专业批发市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批发市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、国际国内仓储物流中心、酒店餐饮、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。 义乌市场的规划符合批发市场的趋势与规律，成为最具特色的第四代专业批发市场（即：批发+样品展示+义博会）。目前义乌小商品城股份公司下属的篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场、四星级宾馆银都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物流中心、江东国内仓储物流中心等。其中，国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具和饰品等，有9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三个市场交易区和6幢小高层组成。市场包括：F、G、H三个市场交易区、四星级宾馆、高档写字楼等，总用地面积52．82M2（792．3亩），总建筑面积约90万M2，容积率1．45，绿地率25%，建筑密度38%，预算总投资约30亿元。本项目地处上海周边，高标准、体量大、设施先进、功能齐全，作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接”的国际采购中心，适合选择在第四代专业批发市场业态上发展而来的具有展览展示和网上交易平台的第五代专业批发市场业态。 1.2 、Shopping-mall（购物中心）背景分析 购物中心最