蓝图中江项目.pptxVIP

蓝图地产中江项目定位报告;一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议;中江——位于四川省中部，盆地西部，隶属于中国重工业城市德阳市，东邻绵阳市三台县、南达遂宁市蓬溪县、资阳市乐至县，西接成都市金堂县、广汉市，北邻罗江县、绵阳市涪城区。县城距德阳35公里，距绵阳65公里，距成都64公里。幅面面积2200.0平方公里，总人口145万人，是四川省25个丘陵大县之一。;项??目;中江的交通：交通升级的提高，对城市化发展有着显著的推动作用;一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议;产品研判（住宅）;产品研判（商业）;1、现有的商业网点体量较小，业态单一、品牌档次较低 、不能满足消费者的一站式消费需求。 2、商业网点比较分散，不集中，不便消费，如餐饮，休闲娱乐等。 3、业态小而比较杂乱，留不住中江本土的高端客户，使其这部分客户去德阳和成都消费。 4、房地产在建项目较多，但纯商业项目没有，大部分项目都是底商形式的社区服务商业，这样的商业不能成为县域商业的中心的。 ;房地产发展的发展阶段 中江房地产发展缓慢，楼市正处于成长阶段向成熟阶段过渡期，2008年前居住物业主要以自建房、单位房为主。 项目运营专业化初现端倪 注重售场包装，办公场地\销售场所分区办公，销售接待注重现场客户服务，但仅停留在基础营销水平。富丽滨江、蓝湾半岛、中凯一号在售场包装、营销推广还是营销物料都开始向德阳营销水平靠近，能够代表并带动区域房产发展。 中、大规模项目引领市场 从实地调研情况来看，目前中江已发布销售信息项目超过20个，其中100亩以上项目5个，50-90亩项目8个，其余均为50亩以下小规模项目，且规模较大项目现目前多集中在中江大道两侧及南渡片区；现可供开发地块多集中在白马山区域、南渡中学区域和二环路段区域，独立地块面积60-100亩，可进行组合开发，但也存在投资风险点，地价相对较高，成交均价130-170万/亩，外来投资隐形成本相对较高，新区域建设投资大，周期长，消费者观望心态较重。;经济型居家户型受追捧 与川内其他的三、四级城市类同，以自住为主要的目的75-85㎡两房，90-110平米三房的经济型居家户型是当地的主流户型，客户接受度较高。销售价格区间在3200—3800元/平米，现售价在3500元/㎡左右，房屋总价在35万以内市场接受度较高。 返乡型经济，大假节点式销售 受以劳务输出为主的经济结构影响，在大假返乡潮期间，房地产去化是其它时间的2倍以上。中江县总人口高达145万，县城人口外迁相对较少，多选择当地置业安家，属外出务工输出大县，潜在返乡置业客群较多，房地产市场较德阳其他区县活跃，2014年成交量约45万方，2015年上半年成交量近20万方，据不完全统计全年成交量应该超过40万方，市场库存占比较少，预计超过30万平方。 ;小面积商铺受青睐 商业以小面积为主，二层三层商业赠送面积小，去化缓慢。中江现有商业存量约为60万㎡，一楼均价为 11000元/㎡。总价在50万㎡以内市场接受度较高。超过100万元的大面积商铺去化较为困难。 现有开发商整体实力不高 区域内多以本地开发商为主，外来开发商较少，缺乏开发经验的开发商进驻，因此营销水平相对较低。 ;一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议;区位优势明显： 本案处于中江新的政务中心附近，又处于城市发展的潜力巨大的区域。 自然资源丰富： 本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧的居住环境是其它项目不可比拟的。 商业价值起点高： 区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较高。 开发商实力雄厚： 蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开发商。 区域配套不足： 目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。;目前中江县内开发项目较多，未来供应体量巨大，如果我们动作不快，一旦大规模项目入市，很可能造成项目滞销。 建议项目在2017年春节正式入市。在项目现场示范区打造的同时，中江县老城区设置市内接待点，