国内房地产市场的供求格局.docVIP

国内房地产市场的供求格局 2008年以来河南房地产市场供给分析 房地产投资持续上升。2008年的开发投资继续保持2007年高速增长态势，四个季度末房地产完成开发投资累计额的同比增幅分别为：50.84%、48.70%、48.42%和41.63%。2009年以来开发投资增幅较之2008年同期快速下滑，但总额增加。2010年以来开发投资总额和增幅均快速增长：前两季度末房地产完成开发投资累计额达807.89亿元，略低于2007年全年投资总额（837.11亿元），增幅快速上涨至32.66%和37.43%，是2009年同期增幅的两倍有余。 施工面积持续增加，但增幅先降后增。2008年以来河南商品房施工面积绝对值呈上升态势：虽然2008年1季度和1～2季度累计值以略低于2007年以来的增速（同比增速分别比2007年低3.26和1.34个百分点）增长，但随之而来的1～3季度和1～4季度累计值的同比增长率则快速下滑，分别比2007年同期下降10%和22%。2009年增速仍保持继续快速下滑状态，分别下降39.59%、24.71%、14.4%和10.04%。到2010年，增幅下降态势得以扭转，前两个季度末的累积值分别增长43.68%和32.90%。 新开工面积累计值先升后降，继而飞速增长。与商品房施工面积的变动趋势略有不同，2008年以来河南商品房新开工面积累计值呈先升后降态势。2008年河南商品房新开工面积一季度累计值仍保持2007年高速增长态势，同比增长46.94%。2009年前两个季度，新开工面积绝对值较之2008年有所下降，一季度累计值较之2008年同期低10%弱，1～2季度累计值仍低于2008年同期，但下降幅度缩小至4.30%。2009年第三季度快速增加，第三季度末已略高2008年同期，第四季度末累计值已高出2008年同期近31%。2010年前两季度的累积值已分别高出2009年同期63.20%和52.21%，呈飞速增长态势。 竣工面积先降后升。2008年前三季度末河南商品房竣工面积累计值仍保持上升态势，但同比增幅呈下降态势，由一季度末的12.22%降到三季度末的2.28%，受宏观经济形势和房地产市场观望态势的影响，全年累计值呈负增长。2009年以来河南商品房竣工面积呈快速增长态势，各季度末的累积值的同比增长率分别为25.85%、25.88%、31.85%、23.28%，2010年来增速进一步加快，前两季度末增幅分别达42.47%、39.17%。 2008年以来河南房地产市场需求分析 城镇居民人均可支配收入的快速增加引发住房改善需求。2006年河南人均消费性支出中的住房支出仅为173.09元，占消费性支出的2.59%，住房消费占比较全国平均水平低0.69%；2007年住房支出绝对值增加至215元，占人均消费性支出的2.75%，较全国平均水平低0.28%；2008年住房支出绝对值增至271元，占人均消费性支出的3.07%，与全国平均水平持平。这样，人均消费支出中住房消费支出增长在2007和2008年分别为河南房地产业增加需求42.4和55.5亿元。 城市化率的提高扩大河南房地产业潜在新增需求容量。2008年，河南城镇人口达到3573万人，比2000年增长了1372万人，如果按每人需要26平方米的居住面积来计算，通过城镇化为房地产业增加潜在需求35672万平方米；如果以2008年河南房地产竣工面积（2758.69万平方米）作为住房供给速度，仅城镇化引发的潜在住房需求就需要近13年才能满足。城镇人口的大量增加为河南房地产业的发展积聚了巨大的力量。而且，目前河南的城市化水平位列全国倒数第五位，较之全国水平（45.68%）低9%，要赶上当前的全国平均水平，河南城镇人口还有很大的增长空间。另一方面，城市化过程中的城市更新、城市框架拉大也将有效带动房地产需求。 市场有效需求量先降后升。2008年河南商品房销售量累计值没有传承2007年的持续增长态势，一季度较之2007年同期略有上升，增幅约为7%，接下来的1～2季度、1～3季度和1～4季度销售量累计值均下降，且同比下降幅度呈扩大态势，各期销售量同比增长率分别为：-8.75%、-14.97%和-24.48%。2009年河南商品房销售量累计值开始恢复性增长，各季度末销售量累计值的同比增长率分别为：7.88%、40.55%、43.02%、76.97%，全年累计销售4338.6万平方米，达历史峰值。2010年一季度仍保持快速增长态势，同比增幅达38.51%，但随着楼市调控政策的出台，市场观望情绪渐浓，二季度末增幅快速下降至20.74%。 河南当前房地产市场格局定位——供不应求 表现一：商品房销售价格逆势