设备维护保养管理方案（计划）.docxVIP

第 PAGE \* Arabic 6 页第 PAGE \* Arabic 6 页 设备维护保养管理方案(计划) 确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。 　（一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类 如： A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。 　　B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。 　　C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。 　（二）、设备的运行管理 　　1、对A类设备，根据大厦的要求、物业服务方案，物业部人员巡回方式对设备进行管理。 　　2、项目人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 　　3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。 　　4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。 　（三）、设备设施的维修保养 　　1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，工程设备主管负责组织本项目维修保养工作。 　　2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 　　（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 　　（2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。 　　（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。 　　（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。 　（四）、设备设施维修 　　1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类 　　（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； 　　（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 　　2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式 　　（1）委托维修主要用在故障维修。物业部设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受租户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。 　　（2）派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及租户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。 　（五）、设备故障及事故 　　1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。 　　2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。 　　3、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。 　　4、无论发生何种设备故障和事故，工程主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。 （六）、设备的大修、更新 　　1、物业部根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。 　　2、大修改造的项目由各物业部提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报公司领导批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。 　（七）、设备的报废 　　1、设备有下列情况下考虑报废： 　　（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。 　　（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。 　（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。 （4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。 （5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。 　　2、设备报废由物业部提出申请，并填写《设备报废申请单》，工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。 　（八）、房屋外观和围墙护栏 　 1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。 2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档