观澜湖圣安德鲁斯别墅营销策划报告书.pptxVIP

观澜湖圣安德鲁斯别墅营销策划报告书骏豪集团发展部我们发展的方向依托世界第一大球会，建立专业的房地产公司营造居家概念，把观澜湖打造成国际化人文社区树立駿豪地产集团品牌建立一只专业地产精英营销团队我们的问题.我们的策略.一、项目片区概况城市扩张的黄金带产业经济集中带体育休闲产业带二、别墅市场概况深圳别墅主要分为几种：自住型别墅,主要分布于银湖、蛇口、华侨城；度假型别墅，主要分布于盐田、观澜湖商务型别墅，各片区均有渗透，代表是麒麟山庄；以下是对各片区别墅的描述：观澜龙岗布吉莲塘葵涌别墅区华侨城银湖别墅区南澳怡景蛇口别墅区.——深圳别墅主要分布在观澜、银湖、蛇口、华侨城等片区。银湖片区银湖片区是深圳别墅物业比较集中的片区,由90年代的齐明别墅、金碧苑到现售的银谷别墅。是深圳比较有名的富人区。但因为片区物业良莠杂陈，片区治安比较差。 目前在售：银谷别墅华侨城片区依靠世界之窗的旅游资源和优美的区内环境，新兴的别墅富人区，以波托菲诺为代表。该区别墅多与高层等建筑形式共存一区，容积率较高，使其尊贵感和私密性打了很大的折扣。客户多选择为第一居所，与观澜高尔夫别墅不具备可比性。南山蛇口片区主要是招商地产的鲸山别墅和半山海景别墅，以大南山景和海景为主要卖点。单纯的别墅社区，容积率比较低，素质较高。盐田片区近年，盐田作为海滨度假型片区在深圳东部悄然兴起。受地理位置、交通、区域定位等影响，度假别墅是盐田物业发展的主要形式。片区别墅除海景外缺乏其他可依托资源，整体发展水平比较低，与其他区域别墅存在一定的距离。三、观澜湖早期销售分析观澜湖地产项目销售有以下几个特点：产品主要外销，以香港、台湾客户为主；地产销售依附于球会，半数以上的客户为会员购买；客户成分主要是在深圳、东莞附近有公司的成功人士；客户籍贯香港台湾国内其他合计人数389979444624比例62.34%15.54%15.06%7.05%100%客户籍贯分析客户身份人数比例会员购买26642.6%非会员购买35857.4%合计624100%客户身份分析客户年龄人数比例40岁以下15625%41-60岁44971.96%60岁以上193.04%合计 624100%客户年龄分析分类客户数量比例在附近设有公司(或厂)29053.5%在附近没有公司(或厂)33446.5%客户成分分析四、项目SWOT分析优势A.资 源土地资源，超大私人领域，最大别墅 占地三亩球会资源，安家在世界第一球会景观资源，山体、湖泊、绿地，360 度无限高尔夫景观B.产 品住宅类罕有的恢弘手笔建筑界关于豪宅尺度新的界定艺术领域的细节描画第一次使用在住 宅立面上独具一格、创新室内设计C.品 牌观澜湖世界第一球会的品牌骏豪集团资源品牌D.文 化健康休闲的高尔夫文化独有的高尚社交文化E.安 全中南海退伍军人镇守40公里边界最先进的智能保安系统高尔夫球场天然屏障劣势A.配套 社区内缺乏国际性学校、一流超市等生活配套，生活氛围淡薄。B.交通 距市区距离相对较远,公共交通系统不发达,为居住造成一定的麻烦。C.形象观澜湖地产形象没有建立，由于人员流动性大，业界口碑不好D.专业化操作专业房地产操作模式没形成，球会运作模式在地产营销上根深蒂固机会中国经济飞速发展珠三角、港台人士对观澜湖认同别墅用地停止审批,别墅推出量在未来两年将有一定的减少。球会与地产相互促进，共同发展。威胁别墅产品的顶级定位对珠三角豪宅 市场是个比较大的挑战;市场需求有限性别墅开发节凑五、项目定位考虑因素：最大化的体现项目的优势；符合项目开发的持续性；与球会整体形象保持一致；有利于最快时间最大化的实现效益。物业定位做中国最好的别墅目标客户定位三缘客户高尔夫缘、工作缘、地缘高尔夫缘客户分布在全世界各地，香港、深圳、珠三角、东南亚、内地等；关注有关高尔夫方面的赛事及所有信息看有关高尔夫方面的杂志等；会从球会的角度评价物业的价值；主要是为方便打球、甚至方便退休后打球而置业。工作缘客户在深圳、东莞、珠三角等地有公司；注重社区的社交功能；注重社区环境，齐全的区内配套，社区成分的高尚性；关注其行业内的信息与活动；地缘客户分布在深圳、东莞、香港等距球会距离比较近的客户；为置业而置业；重视物业的质素、生活便利程度、物业的发展前景；通过本地主流媒体汲取信息。六、营销策略A.总体思路1、巩固与会员、业主的关系，充分挖掘此部分的 客户潜力。2、加强观澜湖整体发展及强化别墅销售信息的对 外宣传，以达到观澜湖物业发展的品牌效应。3、通过观澜湖物业发展品牌效应的传播，对新客 源的开发进行点对点的直销。 由此内外配合，达成最终的销售目标及品牌建立。 B.总体策略1、点对点直效行销体系?建立目标点的数据库?务拓展部?针对数据库中目标点不同的特性 安排针对性的销售策略。?进行销售阶段